Questão comentada de Direito Civil

Foi celebrado um contrato de compra e venda de bem imóvel urbano por meio de instrumento particular, em que as partes atribuíram ao imóvel o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais). O instrumento particular foi apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro que, por sua vez, apresentou nota devolutiva, sob o argumento de que o valor atribuído pelas partes ao bem imóvel no negócio jurídico era manifestamente incompatível com o valor de mercado, bem como que o valor venal do imóvel, apurado pelo fisco municipal para fins de lançamento de tributos, era de R$ 99.000,00 (noventa e nove mil reais). Tendo em vista os fatos acima, entendeu o Cartório de Registro de Imóveis pela necessidade de escritura pública para instrumentalizar o contrato de compra e venda. Tendo em vista o caso hipotético, bem como o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, pode-se corretamente afirmar que

• A)em razão do indício de que o valor do imóvel atribuído pelas partes era irreal, corroborado pelo valor apurado pelo fisco para fins de lançamento tributário, foi acertada a exigência de escritura pública para a formalização da compra e venda.

  Correta. A grande diferenca entre o valor declarado e o valor venal municipal indica preço irreal, tornando adequada a exigencia de escritura pública.

• B)a lei impõe o uso do valor venal de referência para fins de apuração da necessidade ou não de formalização do negócio jurídico por escritura pública.

  Incorreta. A regra não impoe mecanicamente o valor venal de referência em todo caso; ele serve como parametro quando o valor declarado se mostra incompatível.

• C)apenas se o imóvel tivesse valor superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) haveria necessidade da compra e venda ser formalizada mediante escritura pública.

  Incorreta. O limite legal e de trinta salarios minimos, não de R$ 100.000,00 fixos.

• D)não caberia a negativa do registro, tendo em vista que as partes podem livremente atribuir o valor do negócio jurídico o qual prevalece para fins de se apurar a necessidade ou não de escritura pública.

  Incorreta. A liberdade das partes para atribuir preço não autoriza valor artificial para afastar exigencia legal de escritura pública.

• E)deveria o cartório de registro de imóveis proceder a uma avaliação imobiliária para auferir o valor de mercado do imóvel, não podendo se utilizar do valor venal atribuído pelo fisco municipal como critério de referência.

  Incorreta. O registrador pode utilizar o valor venal fiscal como indicio objetivo, sem necessidade de realizar avaliacao imobiliaria própria.