No que diz respeito às convenções condominiais, é correto afirmar que
- A)a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Certa, porque a convenção aprovada é eficaz entre os condôminos mesmo sem registro, embora o registro seja necessário para opor suas regras a terceiros.
- B)para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como parte integrante do todo, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Errada, porque a regra tributária foi misturada com a disciplina da convenção e a redação não corresponde ao tratamento jurídico correto da unidade autônoma.
- C)far-se-á o registro da Convenção no Cartório de Títulos e Documentos, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
Errada, pois a convenção do condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e não no Cartório de Títulos e Documentos.
- D)somente considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna a totalidade das assinaturas dos titulares de direitos.
Errada, porque a aprovação da convenção não exige unanimidade, bastando o quórum legal de 2/3 das frações ideais.
- E)o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência de 2/3 (dois terços) das frações ideias que compõem o condomínio.
Errada, porque a alteração da fachada é, em regra, vedada pelo Código Civil, não sendo liberada por simples aquiescência de 2/3.
Gabarito: A
A convenção de condomínio é a "constituição interna" do edifício: ela organiza a vida em comum, define regras de uso, administração, multas e quóruns. Pelo Código Civil, ela precisa ser aprovada por titulares que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais, e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros. Mas, entre os próprios condôminos, a convenção aprovada já produz efeitos, mesmo sem registro. É aí que mora a pegadinha clássica: o registro não é requisito de existência da convenção, e sim de oponibilidade a terceiros. Por isso, o gabarito é a letra A. A afirmação está alinhada ao entendimento legal e jurisprudencial de que a convenção aprovada vincula os condôminos, ainda que o registro ainda não tenha sido feito. Em outras palavras: entre quem mora no condomínio, a regra já “funciona”; o registro serve para dar publicidade e eficácia perante terceiros. O tema costuma aparecer com detalhes de cadastro, quórum e local de registro. Na prática, a banca gosta de trocar o cartório certo, exagerar o quórum ou misturar efeitos internos com efeitos externos. Se você separar essas camadas, a questão fica bem mais tranquila.