Questão comentada de Direito Civil

Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janeiro de 2016, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias. O imóvel foi entregue em maio de 2016, sob protestos de Melissa quanto ao atraso na entrega do bem. De todo modo, já na posse do imóvel, Melissa, fortemente atingida pela pandemia de covid19, já não consegue suportar as prestações mensais do imóvel, motivo pelo qual deixa de efetuar o pagamento a partir do mês de outubro de 2023, sendo notificada em novembro de 2023 para purgar a mora, sob pena de desfazimento do contrato. Melissa havia financiado o saldo do preço, por ocasião da entrega das chaves, com o banco Sonho Vivo S/A, transferindo a propriedade do bem em garantia fiduciária ao credor, em contrato devidamente registrado em cartório, com previsão de quitação da dívida no prazo de 8 (oito) anos. A mora não foi purgada, consolidando-se a propriedade em dezembro de 2023, oportunidade na qual o fiduciário busca inaugurar o procedimento de leilão público para alienação do imóvel. Diante deste caso, responda, levando-se em conta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,

• A)considerando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o Código de Defesa do Consumidor.

  Errada. A resolução segue prioritariamente o rito especial da Lei n.º 9.514/1997, não cumulação ampla com o CDC.

• B)a defesa não pode alegar adimplemento substancial, porque a Corte Superior já decidiu, em decisão colegiada, que, em caso de alienação fiduciária de coisa imóvel, não é admissível a alegação da tese do adimplemento substancial.

  Errada. Embora o adimplemento substancial encontre forte rejeição nessa matéria, a alternativa mais direta ao procedimento é a regra do leilão.

• C)consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.

  Correta. Consolidada a propriedade, o fiduciário deve promover leilão em trinta dias.

• D)na hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar.

  Errada. A disciplina do segundo leilão e restituição não é descrita corretamente de forma absoluta.

• E)na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente.

  Errada. Resolução de promessa de compra e venda não gera restituição integral imediata em qualquer hipótese.