Sobre determinado imóvel, pendiam (i) penhora proveniente de execução trabalhista em face de seu proprietário; e (ii) hipoteca bancária. Sucede que, em uma execução cível no juízo estadual, o bem, depois da devida tramitação, foi levado a leilão e arrematado por preço superior às dívidas vinculadas aos gravames. Expedida a carta de arrematação, o Registro de Imóveis se recusa a transferir a propriedade ao arrematante, diante das anotações constantes da matrícula. Nesse caso, é correto afirmar que:
- A)ainda que a arrematação seja forma de aquisição originária da propriedade, seus efeitos são relativos às partes no processo, de modo que o registro da carta só poderá ocorrer com a concordância dos demais credores;
Errada, porque a arrematação não gera efeitos apenas entre as partes nem depende da concordância dos demais credores para o registro.
- B)a arrematação é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que, inexistindo prévia relação entre o arrematante e o antigo proprietário, os gravames anteriores devem ser cancelados, e a carta, registrada, mesmo que, com isso, não concordem os credores;
Certa, porque a arrematação é aquisição originária e os gravames anteriores devem ser cancelados, permitindo o registro da carta de arrematação.
- C)como a arrematação é forma de aquisição derivada da propriedade, seus efeitos são relativos às partes no processo, de modo que o registro da carta só poderá ocorrer com a concordância dos demais credores;
Errada, porque a arrematação não é aquisição derivada da propriedade.
- D)embora a aquisição seja forma de aquisição originária da propriedade, o arrematante recebe o bem com seus ônus, notadamente a hipoteca devidamente registrada, da qual só se exonerará após o pagamento;
Errada, porque o arrematante não recebe o imóvel com os ônus anteriores, sendo a lógica justamente a de purgação dos gravames preexistentes.
- E)a arrematação é forma de aquisição derivada da propriedade, de modo que, inexistindo prévia relação entre o arrematante e o antigo proprietário, os gravames anteriores devem ser cancelados, e a carta, registrada, mesmo que, com isso, não concordem os credores.
Errada, porque a arrematação não é aquisição derivada e os gravames anteriores não impedem o registro da carta.
Gabarito: B
A arrematação judicial, em regra, é forma de aquisição originária da propriedade. Isso significa que o arrematante não recebe o bem como “sucessor” do antigo dono, mas como alguém que adquire o imóvel livre dos gravames anteriores, ressalvadas hipóteses legais específicas, como direitos reais que não se extinguem por força da execução ou situações de fraude. Na prática: o passado do bem fica, em grande parte, para trás. No caso, havia penhora trabalhista e hipoteca bancária, mas o imóvel foi leiloado em execução cível e arrematado por preço superior ao total das dívidas vinculadas aos ônus. Nessa situação, os gravames anteriores devem ser cancelados para viabilizar o registro da carta de arrematação, porque a aquisição é originária e a propriedade se transfere sem a “bagagem” dos ônus pretéritos. O fundamento está no regime da execução e do leilão judicial do CPC, especialmente na lógica de que a alienação judicial limpa a matrícula para proteger a utilidade da arrematação e a segurança do mercado. A jurisprudência também trata a arrematação como aquisição originária, afastando a exigência de concordância dos antigos credores para o registro. Por isso, o Registro de Imóveis não pode recusar o registro apenas por existirem anotações anteriores na matrícula. Os credores serão satisfeitos com o produto da arrematação, mas não podem impedir a transferência do bem ao arrematante.