Questão comentada de Direito Civil

Cristóvão e Antônia celebraram financiamento imobiliário com o Banco ABC, garantido por alienação fiduciária do apartamento adquirido. Sobrevindo o inadimplemento por parte de Cristóvão e Antônia, a instituição financeira procedeu à consolidação da propriedade em seu nome. Seguindo as disposições contratuais previamente firmadas, o imóvel foi avaliado por uma auditoria externa no valor de quatrocentos mil reais, quando o saldo em aberto já alçava a quinhentos mil reais. Ainda com base no contrato, a instituição financeira deixa de proceder aos leilões judiciais e dá por extinta a dívida, havendo para si o imóvel. Cristóvão e Antônia ajuízam demanda indenizatória para ver restituído o valor das prestações que já tinham suportado antes da perda do bem. Nesse caso, à luz exclusivamente do Código Civil e da Lei nº 9.514/1997, o juiz deverá reconhecer que a instituição financeira impôs aos adquirentes pacto:

• A)comissório, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;

  Incorreta. A descricao não corresponde ao pacto comissorio puro, pois houve avaliacao do bem e quitacao do saldo; por isso a classificacao como comissorio não se ajusta ao caso.

• B)marciano, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;

  Incorreta. O pacto descrito e marciano, mas a premissa de vedação absoluta não corresponde ao entendimento aceito para essa figura.

• C)comissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;

  Incorreta. O pacto comissorio é vedado pelo ordenamento, além de não ser a melhor classificacao para a cláusula com avaliacao previa do bem.

• D)marciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;

  Correta. O caso foi enquadrado oficialmente como pacto marciano, aceito pela doutrina e jurisprudencia, com improcedencia do pedido indenizatorio nas premissas da questão.

• E)comissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento; mas, sem prejuízo, admitir que os valores pagos ao longo do financiamento não podem ser perdidos pelos mutuários, sob pena de enriquecimento ilícito.

  Incorreta. A alternativa chama a figura de comissoria e ainda cria restituição por enriquecimento ilícito, o que não foi a solução oficial para o caso.