Questão comentada de Direito Civil

João contratou compromisso de compra e venda de imóvel com Maria, assumindo a obrigação de pagamento de dez parcelas de igual valor. Após o pagamento de três parcelas devidas, João tornou-se inadimplente e o contrato foi resolvido. Constava no contrato cláusula penal prevendo a perda integral dos valores pagos. Indignado com o que denominou "desproporção da sanção", João requereu judicialmente a declaração de invalidade da cláusula penal, sob o argumento de que estariam comprovados os elementos caracterizadores da lesão. Sobre o caso descrito, é correto afirmar que:

• A)está configurada a lesão, defeito do negócio jurídico que gera a nulidade da cláusula penal, pois está presente o elemento da desproporção manifesta das obrigações assumidas;

  Incorreta. A desproporcao, isoladamente, não configura lesão; também é necessário demonstrar inexperiencia ou premente necessidade.

• B)a previsão contratual da cláusula penal compensatória é inválida, independentemente de sua manifesta desproporção, pois está prevista em contrato de compra e venda de imóvel;

  Incorreta. Cláusula penal compensatoria não e invalida automaticamente por estar em compromisso de compra e venda de imóvel.

• C)para caracterizar a lesão, João deve provar a existência de desproporção manifesta entre as obrigações constituídas e a sua inexperiência, que não pode ser presumida, ou a premente necessidade de contratar;

  Correta. A lesão demanda prova da desproporcao manifesta somada a inexperiencia não presumida ou a premente necessidade de contratar.

• D)tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel entre particulares, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que prevê, em seu Art. 51, lI, a nulidade de cláusula que subtrai ao consumidor o reembolso de quantia já paga;

  Incorreta. O enunciado fala em contrato entre particulares, sem base para aplicar automaticamente o CDC.

• E)a cláusula penal compensatória permite a Maria exigir de João o pagamento integral dos valores já pagos, ainda que João comprove a manifesta desproporção entre as parcelas e sua inexperiência.

  Incorreta. Se houver manifesta desproporcao, a penalidade pode ser controlada; não se admite perda integral irrestrita mesmo diante da prova dos requisitos relevantes.