Danilo e Eduarda firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a XYZ Empreendimentos Ltda. para aquisição de um apartamento de um edifício em construção (imóvel “na planta”). O casal pagou todas as prestações avençadas, mas pode não ficar com a unidade prometida. Ocorre que a construtora, após alguns reveses financeiros, declarou falência. Foi então que Danilo e Eduarda descobriram que, para viabilizar a construção, a XYZ obtivera financiamento junto ao Banco H, dando a este, em garantia hipotecária, as próprias unidades do edifício em construção. Dessa forma, inadimplida a dívida da XYZ perante o Banco H, este pretende a excussão da hipoteca que garante seu crédito, a prevalecer sobre o direito de Danilo e Eduarda à propriedade do apartamento. Nesse conflito, deve prevalecer:
- A)o direito de Danilo e Eduarda, se a hipoteca for posterior ao direito dos promitentes compradores, pois a constituição do gravame hipotecário não pode prejudicar o direito real que lhe é anterior;
Errada, porque a Súmula 308 do STJ afasta a eficácia da hipoteca perante os adquirentes, mesmo que o gravame seja posterior à promessa de compra e venda.
- B)o direito de Danilo e Eduarda, ainda que a hipoteca seja anterior ao direito dos promitentes compradores, pois seria abusivo transferir aos consumidores o risco do empreendimento;
Certa, pois o STJ entende que a hipoteca dada pela construtora ao agente financeiro não prevalece contra o promitente comprador, ainda que anterior ou posterior ao contrato, por proteção ao consumidor e pela Súmula 308.
- C)o direito do Banco H, tendo em vista que o gravame hipotecário, ao atribuir sequela e preferência creditória e temporal ao seu titular, prevalece sobre o direito pessoal dos promitentes comparadores;
Errada, porque a preferência do banco não prevalece automaticamente contra o direito dos promitentes compradores quando incide a Súmula 308.
- D)o direito do Banco H, se a hipoteca for anterior ao direito dos promitentes compradores, pela norma da preferência temporal, tendo em vista que a averbação da hipoteca afasta a eficácia de outros direitos reais subsequentes;
Errada, porque a regra da preferência temporal não resolve o caso: a hipoteca não produz eficácia contra os adquirentes nas hipóteses tratadas pela Súmula 308.
- E)o direito do Banco H, ainda que a hipoteca seja posterior ao contrato, pois a preferência que ela atribui ao credor é garantia de efetividade do financiamento do empreendimento.
Errada, porque a garantia da efetividade do financiamento não autoriza prejudicar o comprador que quitou o preço, já que o STJ veda essa oponibilidade da hipoteca contra ele.
Gabarito: B
Aqui o ponto central é a proteção do promitente comprador de imóvel na planta. Quando você paga tudo o que foi contratado, a Justiça não costuma aceitar que um financiamento feito pela construtora com o banco “passe na frente” e deixe o consumidor sem o apartamento. Isso porque a hipoteca, nesse cenário, foi constituída para viabilizar o empreendimento e não pode ser usada para transferir ao comprador o risco da atividade econômica da construtora. O entendimento consolidado do STJ é a Súmula 308: a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Ou seja, para esse conflito específico, pouco importa a ordem cronológica entre promessa e hipoteca: a garantia do banco não pode prejudicar quem comprou de boa-fé e adimpliu integralmente o contrato. Em linguagem de prova, a lógica é simples: o banco emprestou dinheiro para o negócio, mas não pode cobrar essa conta do consumidor que comprou a unidade. Se a construtora quebrou, o problema é dela e do financiamento, não de Danilo e Eduarda. A hipoteca não derrota o direito dos promitentes compradores nessas condições. Por isso, o gabarito é a letra B. A banca quer ver se você conhece a Súmula 308 do STJ e a ideia de que o risco do empreendimento não pode ser jogado no colo do consumidor.