A sociedade XWY é proprietária de um imenso empreendimento imobiliário em Aracaju, no qual instalou um shopping center mediante locação das lojas. De todos esses contratos de aluguel, consta cláusula de vigência, as quais, contudo, não foram averbadas no Registro de Imóveis. Em 2021, resolve alienar o imóvel à sociedade VRTJ, fazendo constar, do instrumento de compra e venda, a seguinte cláusula: “o adquirente se sub-roga nos direitos do locador em todos os contratos de locação existentes”. Finalizada a transmissão da propriedade, a sociedade VRTJ pretende a retomada das lojas. Nesse caso, é correto afirmar que os locatários:
- A)não poderão invocar a proteção da Lei de Locação de Imóveis Urbanos, diante do caráter especial da locação em shopping center;
Incorreta. A locação em shopping center continua submetida a Lei do Inquilinato, com regras especiais, mas não fora de sua proteção.
- B)não poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, diante de sua invalidade neste tipo de ajuste especial, sob pena de desnaturar a própria essência do shopping center;
Incorreta. A cláusula de vigência não e invalida por estar em locação de shopping; o problema e a falta de averbação.
- C)poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, cuja averbação na matrícula do imóvel no RGI não é imprescindível;
Incorreta. A averbação na matricula e requisito legal para opor a cláusula de vigência ao adquirente.
- D)poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ainda que não haja a imprescindível averbação na matrícula do imóvel no RGI, na medida em que o adquirente tomou ciência das locações por força da cláusula de sub-rogação existente no contrato de compra e venda;
Incorreta. A ciencia das locacoes ou a sub-rogacao no contrato de compra e venda não supre a averbação registral exigida.
- E)não poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ausente a imprescindível averbação na matrícula do imóvel no RGI, mesmo que o adquirente tenha tomado ciência das locações por força da cláusula de sub-rogação existente no contrato de compra e venda.
Correta. Sem averbação da cláusula de vigência no Registro de Imóveis, os locatarios não podem exigi-la contra o adquirente, ainda que ele soubesse das locacoes.
Gabarito: E
Na Lei do Inquilinato, a alienação do imóvel permite ao adquirente denunciar a locação, salvo quando houver contrato por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação dessa cláusula na matricula do imóvel. A ciencia do comprador ou a sub-rogacao contratual não substitui a averbação exigida para opor a cláusula ao adquirente.