Ana realizou promessa de compra e venda por instrumento particular com Construções S/A, para aquisição de um apartamento, no valor de R$ 250.000,00. Pagou R$ 50.000,00 de entrada, mais 24 parcelas de R$ 2.083,33, sendo certo que o saldo remanescente, no valor de R$ 150.000,00, seria financiado por instituição financeira, com assinatura de alienação fiduciária, quando a obra ficasse pronta e as chaves do imóvel fossem entregues. Passados dois anos do prazo para entrega da obra, Ana, sem ter recebido as chaves do imóvel, decidiu rescindir o contrato. Nesse caso, é correto afirmar que:
- A)observando-se o princípio do pacta sunt servanda, Ana deve se sujeitar à multa contratual que prevê perda da metade do valor pago, pois decidiu rescindir de forma unilateral;
Errada, porque a multa por desistência unilateral não se aplica quando a rescisão decorre do inadimplemento da construtora.
- B)a construtora deve devolver a Ana o valor que recebeu, em sua integralidade, pois deu causa à rescisão;
Certa, pois o atraso excessivo na entrega do imóvel configura culpa da construtora e impõe a devolução integral dos valores pagos.
- C)Ana poderá receber o valor que pagou, todavia, a construtora poderá reter parte da quantia, como ressarcimento pelas despesas administrativas, a ser fixada judicialmente;
Errada, porque a retenção parcial só é discutida, em regra, quando a rescisão é provocada pelo comprador, não pelo atraso da vendedora.
- D)a construtora poderá se recusar a devolver, à vista, o valor que lhe foi pago, para que a obrigação se realize de forma parcelada, visando à preservação do empreendimento imobiliário;
Errada, pois a construtora não pode impor devolução parcelada para se beneficiar do próprio inadimplemento, ainda mais quando deu causa à rescisão.
- E)a construtora poderá se recusar a rescindir o contrato, propondo ação revisional, para prorrogação do prazo de entrega da obra, observando-se a cláusula rebus sic stantibus.
Errada, porque a construtora não pode recusar a rescisão nem usar ação revisional para prorrogar prazo já descumprido em seu prejuízo contratual.
Gabarito: B
Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel por prazo muito além do combinado, ela entra em inadimplemento contratual. Nessa situação, não faz sentido jogar a conta para o comprador, que já pagou entrada e parcelas e ainda ficou sem as chaves. O Código Civil, na lógica da boa-fé e da função social do contrato, não protege quem descumpre a obrigação principal: entregar o imóvel no prazo. Por isso, se a rescisão acontece por culpa da construtora, o comprador tem direito à devolução integral do que pagou, com correção monetária. A jurisprudência do STJ é firme nesse ponto: quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora/incorporadora, a restituição deve ser integral, sem retenções indevidas. Em resumo: quem atrasou a obra não pode ainda dar uma de cobrador. A alternativa B está correta porque a construtora deu causa à rescisão ao não entregar o apartamento no prazo, mantendo Ana sem a posse do imóvel por dois anos além do limite. Logo, ela deve devolver tudo o que recebeu. As cláusulas que impõem multa ou retenção ao consumidor, nesse contexto, tendem a ser afastadas por desequilíbrio contratual e violação da boa-fé objetiva. Esse é um tema clássico de contratos imobiliários: atraso relevante na obra gera resolução por culpa da incorporadora, com restituição integral dos valores pagos e, conforme o caso, outros consectários como lucros cessantes.