Questão comentada de Direito Civil

Paulo prometeu comprar, na planta, um imóvel da Construtora Vida Maravilha por dois milhões de reais. Ocorre que, antes desse negócio, a construtora, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o havia alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia do financiamento. obtido para a Incorporação, tudo devidamente registrado. Anos depois, em uma disputa judicial entre Paulo es Construtora acerca do imóvel, o juiz, de oficio, determina o prosseguimento do processo, desconsiderando a existência da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal por aplicação do enunciado sumular nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a hipoteca firmada entre o agente financiador e a construtora não pode ser oposta ao terceiro adquirente. Nesse caso, o juiz:

• A)não poderia ter agido de oficio, porque, nos termos do enunciado sumular nº 381 do Superior Tribunal de Justiça, "nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de oficio, da abusividade das cláusulas";

  Incorreta. A questão não envolve reconhecimento de ofício de abusividade em contrato bancario, mas a eficacia da garantia perante terceiro adquirente.

• B)não poderia ter aplicado analogicamente a entendimento sumular, considerando a diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária, sendo certo que, neste último instituto, a coisa sequer pertence ao alienante;

  Incorreta. O gabarito oficial admite analogia apesar das diferencas técnicas entre hipoteca e alienação fiduciaria.

• C)não poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária, porque a alienação fiduciária precedeu a venda a Paulo, sendo inclusive registrada para fins de eficácia erga omnes;

  Incorreta. A anterioridade e o registro da alienação fiduciaria não impediram, na solução oficial, a aplicação teleologica da proteção do adquirente.

• D)não poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária para tais fins, porque o imóvel estava inserido no Sistema Financeiro de Habitação e alienado à Caixa Econômica Federal, de modo que deve prevalecer o interesse público;

  Incorreta. O fato de envolver o SFH e a Caixa Econômica Federal não afastou a incidencia da orientacao protetiva adotada pela banca.

• E)acertou ao realizar a analogia, porque deu interpretação teleológica ao verbete, cuja incidência independe da data da venda e da criação da garantia, seja hipoteca ou alienação fiduciária.

  Correta. O juiz acertou ao aplicar teleologicamente a Sumula 308/STJ, estendendo-a a garantia fiduciaria na incorporacao imobiliaria.