Fabrício celebrou contrato de mútuo com o Banco A em janeiro de 2022, oferecendo em garantia hipotecária da dívida, prevista para vencer em junho daquele ano, um dos seus diversos imóveis. O registro da hipoteca foi requerido em abril e ultimado em maio de 2022. Em fevereiro de 2022, Fabrício celebrou novo contrato de mútuo, desta vez com o Banco B, oferecendo como garantia do negócio hipoteca sobre o mesmo imóvel. A prenotação desta hipoteca deu-se em março, sendo o respectivo registro concluído em abril de 2022. Considere que ambas as hipotecas foram constituídas validamente e que a obrigação contraída perante o Banco B tinha seu vencimento estipulado apenas para outubro de 2022. Considere, ainda, que Fabrício esteve a todo tempo plenamente solvente, mas nunca pagou a dívida contraída perante o Banco A. Nesse cenário, é correto afirmar que, no mês de julho de 2022:
- A)o Banco A já poderia executar sua garantia hipotecária sobre o imóvel;
Incorreta. Embora a dívida com o Banco A estivesse vencida, sua hipoteca ficou em posição posterior é do Banco B; como a primeira hipoteca ainda não estava vencida e o devedor estava solvente, o Banco A não poderia executar o imóvel em julho.
- B)o Banco B já poderia executar sua garantia hipotecária sobre o imóvel;
Incorreta. O Banco B era o credor hipotecário prioritário, mas sua obrigação só venceria em outubro de 2022; em julho ainda não havia vencimento para executar a garantia.
- C)nenhuma das duas garantias hipotecárias constituídas sobre o imóvel poderia ser executada naquele momento;
Correta. Em julho, o Banco B ainda não tinha crédito vencido, e o Banco A, como credor de hipoteca posterior, não podia executar antes do vencimento da primeira hipoteca, inexistindo insolvência do devedor.
- D)a dívida contraída perante o Banco B já poderia ser considerada vencida antecipadamente;
Incorreta. O simples inadimplemento perante credor hipotecário posterior não antecipa automaticamente o vencimento da dívida do credor hipotecário prioritário, especialmente com o devedor solvente.
- E)o Banco A já poderia remir a hipoteca oferecida ao Banco B, consignando em juízo a importância devida a este.
Incorreta. A remição da hipoteca anterior por consignação é mecanismo do credor de hipoteca posterior para extinguir a primeira em certas situações; não autoriza o Banco A a executar ou remir nos termos afirmados como se fosse credor prioritário.
Gabarito: C
A prioridade entre hipotecas decorre da ordem registral/prenotação. O credor de segunda hipoteca, ainda que sua dívida esteja vencida, não pode executar o imóvel antes do vencimento da primeira hipoteca, salvo insolvência do devedor. Se o devedor está solvente e a obrigação garantida pela primeira hipoteca ainda não venceu, nem o segundo credor pode executar o imóvel, nem o primeiro credor pode fazê-lo antes do vencimento da sua própria obrigação.