Ari compra, em 2015, um imóvel em um loteamento no qual há constituída uma associação de moradores que cobra taxa de manutenção das áreas comuns, tudo bem descrito no contrato padrão de compra e venda do empreendimento, registrado em cartório. Depois de dois meses morando na casa, sem jamais ter pagado a contribuição, Ari resolve se desassociar, o que leva à cobrança judicial dos valores, em ação proposta em 21/09/2018. Nesse caso, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:
- A)Ari pode ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, por força da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que aproveita os serviços indivisíveis prestados (limpeza, segurança etc.);
Incorreta. A fundamentação correta não e apenas o enriquecimento sem causa pelo aproveitamento dos serviços; o ponto decisivo e a previsão da obrigação no contrato-padrao registrado.
- B)por decorrência do princípio da liberdade de associação, Ari não pode ser obrigado a pagar as cotas mensais, referentes a qualquer período;
Incorreta. A liberdade de associação não afasta a obrigação assumida em contrato-padrao registrado no cartorio imobiliario do loteamento.
- C)Ari só pode ser obrigado a pagar as contribuições vencidas a partir de julho de 2017, quando entrou em vigor a Lei nº 13.465/2017, que equiparou as associações de moradores às administradoras de imóvel;
Incorreta. A cobrança não fica limitada apenas ao período posterior a Lei 13.465/2017 quando já havia obrigação contratual registrada e aceita na aquisição.
- D)por decorrência do princípio da liberdade de associação, Ari não pode ser obrigado a pagar as cotas mensais, exceto quanto aos dois meses em que permaneceu associado;
Incorreta. A desassociacao não elimina a obrigação contratual de custeio prevista no contrato-padrao registrado.
- E)Ari poderá ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, uma vez que a obrigação estava prevista no contrato padrão registrado em cartório.
Correta. Como a obrigação de pagamento estava prevista no contrato-padrao de compra e venda registrado, Ari pode ser cobrado pelas contribuições desde a imissao na posse.
Gabarito: E
O STJ admite a cobrança de taxa de manutencao em loteamento quando a obrigação decorre de contrato-padrao registrado no cartorio imobiliario e conhecido pelo adquirente. Nessa situação, o vínculo não se sustenta apenas em associação compulsoria ou enriquecimento sem causa, mas em obrigação contratual registrada e oponivel ao comprador.