Vinícius comprou de Rejane um apartamento em um condomínio edilício, mas depois da imissão na posse e transcrição no registro veio a descobrir que a antiga proprietária deixou inadimplidas obrigações antigas relativas à taxa condominial, as quais o condomínio está agora exigindo de Vinícius. Sobre o caso, é correto afirmar que Vinícius:
- A)não é responsável pelo adimplemento dessas obrigações, que são de responsabilidade do proprietário ao tempo de seu vencimento, cabendo ao condomínio exigi-las diretamente de Rejane;
Errada, porque as cotas condominiais são obrigações propter rem e podem ser cobradas do adquirente, nos termos do art. 1.345 do CC.
- B)é responsável pelo adimplemento dessas obrigações, mas não pode o próprio apartamento ser penhorado em caso de inadimplemento, nem tem direito de regresso em face de Rejane;
Errada, porque o apartamento pode sim responder pela dívida, e o adquirente tem direito de regresso contra a alienante.
- C)é responsável pelo adimplemento dessas obrigações, mas não pode o próprio apartamento ser penhorado em caso de inadimplemento, e ele tem direito de regresso em face de Rejane;
Errada, porque o imóvel pode ser penhorado em razão da dívida condominial, embora o regresso contra a vendedora exista.
- D)é responsável pelo adimplemento dessas obrigações, podendo inclusive ter o próprio apartamento penhorado em caso de inadimplemento, mas tem direito de regresso em face de Rejane;
Certa, pois o adquirente responde pelos débitos condominiais anteriores, o imóvel pode ser penhorado e cabe regresso contra a alienante.
- E)é responsável pelo adimplemento dessas obrigações, podendo inclusive ter o próprio apartamento penhorado em caso de inadimplemento, e não tem direito de regresso em face de Rejane.
Errada, porque além de o imóvel poder ser penhorado, o adquirente tem direito de regresso contra quem vendeu o apartamento.
Gabarito: D
Em condomínio edilício, a obrigação de pagar a taxa condominial tem natureza propter rem. Isso significa que ela acompanha a coisa, ou seja, o dever de pagar se liga ao imóvel e não apenas à pessoa que era dona quando a dívida nasceu. Por isso, quem adquire a unidade pode ser cobrado pelo condomínio, ainda que o débito seja anterior à compra, sem prejuízo de depois buscar o ressarcimento de quem vendeu. O Código Civil trata isso de forma bem direta no art. 1.345: o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive os multas e encargos condominiais. Em linguagem de prova, o condomínio não precisa sair correndo atrás do antigo proprietário como se estivesse numa caçada burocrática; ele pode cobrar do atual titular da unidade. E tem mais: como a dívida está vinculada ao próprio imóvel, o apartamento pode ser penhorado se a cobrança não for paga. Essa é justamente a lógica das obrigações propter rem: a responsabilidade recai sobre quem está com a coisa, e o bem responde pela dívida. Depois de pagar, Vinícius não fica no prejuízo definitivo. Ele tem direito de regresso contra Rejane, porque foi ela quem deixou a obrigação em aberto antes da alienação. Então a alternativa D traduz corretamente os três pontos: responde pela dívida, o imóvel pode ser penhorado e há regresso contra a vendedora.