Em 2019, Adriana contratou promessa de compra e venda de uma unidade autônoma residencial em empreendimento imobiliário ainda em construção com a incorporadora Cadência Construções S/A, no valor de R$ 700.000,00, dos quais R$ 200.000,00 seriam pagos em parcelas com recursos próprios pela promitente-compradora e o valor restante seria financiado ao tempo da entrega da obra. A incorporação não seguia o regime de patrimônio de afetação. O contrato previa, ainda, que Adriana deveria pagar um valor específico como comissão de corretagem, devida pela intermediação do negócio, e estabelecia pena convencional, determinando a perda de 80% do montante do preço já quitado por Adriana na hipótese de inadimplemento absoluto de sua parte. Tais cláusulas foram redigidas com destaque, e Adriana prestou anuência específica quanto a tais pontos, assinando ao lado das cláusulas. Passados alguns meses e muito antes da época prevista para a entrega da obra, após pagar à incorporadora o valor da comissão de corretagem e quitar algumas parcelas do preço, Adriana ficou desempregada e concluiu que não conseguiria honrar seu compromisso. Assim, comunicou à incorporadora que desistia da aquisição e requereu a restituição de todos os valores pagos, nos termos da Lei nº 13.786/2018. A respeito do caso, é correto afirmar que Adriana faz jus:
- A)apenas à restituição de parte das quantias pagas referentes ao preço, devidamente atualizadas, das quais perderá o exato percentual previsto na pena convencional, diante do seu inadimplemento absoluto;
Errada, porque a retenção não pode ser o exato percentual da pena convencional de 80%, já que a Lei nº 13.786/2018 limita a perda a patamar menor.
- B)à restituição integral das quantias pagas referentes ao preço, devidamente atualizadas, mas não deve reaver a comissão de corretagem, já que esta remunerava um serviço efetivamente prestado;
Errada, porque a restituição integral do preço não ocorre: em caso de distrato por iniciativa do comprador, há retenção legal de parte dos valores pagos.
- C)à restituição integral da comissão de corretagem, na medida em que a finalidade última da intermediação não foi atingida, mas não deve reaver as quantias pagas referentes ao preço;
Errada, porque a comissão de corretagem, quando destacada e aceita de modo específico, não precisa ser devolvida mesmo que o negócio não se conclua.
- D)à restituição de parte das quantias pagas referentes ao preço da unidade, devidamente atualizadas, das quais perderá percentual inferior ao previsto na pena convencional, mas não deve reaver a comissão de corretagem;
Certa, porque a incorporação sem patrimônio de afetação autoriza retenção parcial dos valores do preço, em percentual legal inferior ao da pena contratual, e a corretagem não é restituída.
- E)à restituição integral das quantias pagas referentes ao preço, devidamente atualizadas, bem como deve reaver a integralidade da comissão de corretagem, sendo totalmente nula a pena convencional estipulada.
Errada, porque a pena convencional não é totalmente nula; ela é apenas limitada pela legislação, e a corretagem também não deve ser devolvida nesse contexto.
Gabarito: D
A Lei nº 13.786/2018 criou regras bem objetivas para a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel na planta quando o comprador desiste. Como a incorporação do enunciado não estava submetida ao patrimônio de afetação, aplica-se a disciplina do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964: o incorporador pode reter parte dos valores pagos, mas dentro do limite legal, que é inferior ao percentual de perda previsto no contrato. Em outras palavras, a multa contratual de 80% não passa no teste da lei, porque a lei segurou a empolgação do contrato e colocou um teto bem menor para a retenção. Além disso, a comissão de corretagem não precisa ser devolvida quando foi cobrada de forma destacada e com anuência específica do comprador, exatamente como ocorreu no caso. Isso é compatível com a orientação do STJ e com a própria lei, que admite a alocação desse custo ao adquirente desde que haja transparência. Então, aqui não há reembolso da corretagem, mas também não se admite perder 80% do que foi pago no preço. Por isso, Adriana faz jus à restituição parcial das quantias pagas a título de preço, com atualização, descontada apenas a retenção permitida pela lei, em percentual menor do que o contratado. A cláusula penal continua existindo, mas só vale no limite em que não atropela a regra legal protetiva do distrato. É exatamente a lógica da resposta D.