Gilda, proprietária e ocupante do último andar do condomínio edilício onde mora, decidiu utilizar o terraço do prédio com exclusividade, fechando com uma grade o corredor que leva ao local. Apesar de ter sido formalmente notificada pelo condomínio do esbulho, Gilda foi conseguindo manter o seu uso exclusivo da área por 8 anos. Essa situação se alterou com a mudança de síndico. O condomínio decidiu retomar o terraço que, desde a constituição do condomínio, figura em sua convenção como área comum, para cuja manutenção todos os condôminos contribuem. Gilda alega que, transcorrido todo esse tempo, ela já usucapiu o terraço, passando a ter, portanto, o direito de propriedade exclusivo sobre aquela área. Consultado(a) sobre a correção desse entendimento, assinale a opção que indica a orientação a ser conferida ao caso.
- A)Gilda está correta, tendo em vista o transcurso do prazo de 8 anos, a situação se enquadra na hipótese de usucapião ordinária, eis que, a permissão tácita do condomínio pode ser considerada como justo título.
Errada, porque a ocupação exclusiva por 8 anos não configura usucapião ordinária e a permissão tácita não equivale, por si só, a justo título.
- B)Gilda está errada, pois tratando-se de condomínio edilício, a usucapião de uma área comum só é possível com a concordância expressa da maioria absoluta dos condôminos, reunidos em assembleia especialmente convocada para tal.
Errada, porque a regra não exige essa concordância expressa da maioria absoluta para a usucapião de área comum, e a alternativa criou um requisito que o Código Civil não prevê assim.
- C)Gilda está errada, visto que, para aquisição da propriedade por usucapião, deverá ela ressarcir os valores pagos pelos condôminos pela manutenção da área comum que ela ocupa.
Certa, pois o uso exclusivo de área comum não elimina o dever de ressarcir os gastos de manutenção suportados pelos condôminos.
- D)Gilda está errada, sendo o terraço uma área comum do edifício, Gilda não poderá usucapi-la no prazo indicado.
Errada, porque o simples fato de ser área comum não impede, em tese, a discussão sobre usucapião, então a negativa absoluta pelo prazo indicado não se sustenta.
- E)Gilda está correta, pois cuida-se de usucapião especial edilícia, cujo prazo para configuração é de 03 (três) anos.
Errada, porque não existe essa modalidade de usucapião especial edilícia com prazo de 3 anos para o caso narrado.
Gabarito: C
No condomínio edilício, as áreas comuns pertencem a todos os condôminos em copropriedade, e não viram propriedade exclusiva só porque alguém resolveu cercar o espaço e usar como se fosse seu quintal particular. A posse exclusiva até pode gerar discussão sobre usucapião em situações bem específicas, mas o caso narrado traz um detalhe importante: o condomínio sempre tratou o terraço como área comum e vinha suportando os custos de manutenção dele. Em outras palavras, Gilda não pode transformar automaticamente esse uso exclusivo em domínio pleno apenas pelo passar do tempo. Para além da discussão sobre a própria possibilidade de usucapião de área comum, o ponto decisivo cobrado aqui é que ela não se livra dos encargos suportados pelos demais condôminos pela conservação da área que ela passou a utilizar sozinha. Por isso, o item C é o que melhor se ajusta ao caso: a pretensão de Gilda não se sustenta como ela formulou, e, para qualquer efeito patrimonial decorrente dessa ocupação exclusiva, haveria o dever de ressarcir o que os condôminos desembolsaram com a manutenção da área comum. Em prova, a FGV gosta de misturar usucapião com condomínio edilício para ver se você esquece que área comum não é terra sem dono. Base legal útil: o Código Civil, nos arts. 1.331 e seguintes, define as áreas comuns no condomínio edilício, e a lógica da copropriedade impede que um condômino simplesmente converta o bem comum em exclusivo por ato unilateral. A jurisprudência do STJ admite, em hipóteses excepcionais, discussão sobre usucapião de área comum, mas isso não autoriza ignorar os encargos do condomínio nem o regime jurídico próprio da copropriedade.