Em 2003, Francisco adquiriu de Pedro lote de terreno de 330 m2 , em área urbana, através de contrato particular de compra e venda, contrato esse não levado a registro. No contrato estava previsto o pagamento de 30 parcelas de R$ 300,00. Francisco reside no local desde 2003 e não possui qualquer outro imóvel urbano ou rural. Em janeiro de 2021, Francisco procura o(a) Defensor(a) Público(a) da Comarca em que reside para regularizar a situação imobiliária do imóvel. O(A) Defensor(a) Público(a), ao analisar a documentação, verifica o seguinte: a parte apresentou comprovante de pagamento de todas as parcelas, o contrato não está assinado por Pedro e o lote em questão não é registrado no Registro de Imóveis competente. O(A) Defensor(a) Público(a) deverá:
- A)ajuizar ação de usucapião ordinário;
Certa, porque a posse por mais de 10 anos, somada ao contrato particular e ao pagamento integral, permite o pedido de usucapião ordinária do art. 1.242 do CC.
- B)ajuizar ação de adjudicação compulsória;
Errada, porque a adjudicação compulsória pressupõe título contratual apto à outorga, o que fica comprometido no enunciado pela ausência de assinatura de Pedro.
- C)ajuizar ação de usucapião constitucional urbano;
Errada, porque a usucapião especial urbana exige área de até 250 m2, e o lote tem 330 m2.
- D)informar que não é possível o ajuizamento de qualquer demanda, oficiando para a Corregedoria-Geral da Defensoria Pública;
Errada, porque existe demanda cabível sim, especialmente a usucapião, então não há motivo para negar a tutela jurisdicional.
- E)encaminhar as partes para o cartório do Registro Geral de Imóveis (RGI) competente para lavratura de escritura de usucapião extrajudicial.
Errada, porque não se trata de mera lavratura extrajudicial de usucapião como saída automática, já que o caso pode ser levado ao Judiciário pela via da usucapião ordinária.
Gabarito: A
Aqui o ponto central é escolher a via correta para regularizar a propriedade quando existe posse prolongada, contrato particular e ausência de registro. Em Direito Civil, quem possui imóvel urbano por tempo suficiente, de forma mansa e contínua, pode buscar usucapião. No caso, Francisco está no imóvel desde 2003, não tem outro imóvel e já passou com folga do prazo da usucapião ordinária, que exige 10 anos de posse com justo título e boa-fé, conforme o art. 1.242 do Código Civil. O detalhe importante é que o contrato particular de compra e venda, mesmo sem registro, pode funcionar como justo título na lógica da usucapião ordinária, especialmente quando há prova do pagamento e da posse exercida como dono. A jurisprudência costuma tratar a promessa ou contrato particular de aquisição como documento apto a demonstrar a origem da posse e a boa-fé, ainda que não transfira a propriedade por si só, porque propriedade imobiliária só nasce com registro, nos termos do art. 1.245 do CC. Por que não adjudicação compulsória? Porque ela depende de um título contratual apto a ser cumprido especificamente, e o enunciado informa que o contrato não está assinado por Pedro, o que enfraquece a pretensão de exigir a outorga da escritura. Já a usucapião resolve justamente o problema da falta de registro e da irregularidade documental, transformando a posse prolongada em domínio. Também não é usucapião constitucional urbana, porque essa modalidade do art. 183 da CF e do art. 1.240 do CC exige área urbana de até 250 m2, e aqui o lote tem 330 m2. Ou seja, o caminho certo é a usucapião ordinária: posse longa, boa-fé, justo título e imóvel fora do limite da usucapião especial urbana.