Augusto, em fevereiro de 1992, alugou de Breno imóvel urbano para fins residenciais, pelo prazo de trinta meses, tendo sido prorrogado automaticamente o contrato até o falecimento do locador Breno, em junho de 1996, sendo este o último mês de pagamento do aluguel. Em agosto de 2020, o espólio de Breno ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança em face de Augusto. O juiz determina a citação e, na forma da lei, faculta ao réu a purga da mora a fim de evitar o desalijo forçado. Augusto contesta, alegando que houve a interversão do caráter da posse e que teria adquirido o imóvel anteriormente locado por usucapião. Nesse contexto, é correto afirmar que:
- A)o prazo de usucapião somente se inicia a partir da entrada em vigor no atual Código Civil;
Errada, porque o prazo de usucapião não começa necessariamente apenas com o Código Civil de 2002; pode haver contagem de tempo anterior, conforme a regra de transição aplicável.
- B)a tese defensiva não é possível no ordenamento jurídico, posto que a posse, no caso, não pode modificar o seu caráter precário;
Errada, porque a posse precária não é imutável em absoluto: em hipóteses excepcionais, pode haver interversão da posse com prova de oposição clara ao titular do direito.
- C)o locatário somente evitará o despejo se purgar a mora durante todo o período em que deixou de pagar o aluguel;
Errada, porque a purga da mora segue o prazo legal do procedimento de despejo, e não exige pagamento de todo o período histórico de inadimplência como condição automática.
- D)o locatário poderá evitar o despejo se pagar os últimos meses em débito, observada a prescrição quinquenal;
Errada, porque a prescrição quinquenal serve para limitar a cobrança de aluguéis vencidos, mas não transforma a regra da purga da mora em pagamento apenas dos últimos meses.
- E)a usucapião poderá ser reconhecida em favor do locatário se este provar ato exterior e inequívoco de oposição ao locador, tendo por efeito a caracterização do animus domini.
Certa, porque o locatário pode usucapir se comprovar ato exterior e inequívoco de oposição ao locador, revelando mudança do caráter da posse e formação de animus domini.
Gabarito: E
A lógica aqui mistura locação, posse e usucapião, um trio que adora confundir quem lê correndo. O locatário entra como possuidor direto, mas a sua posse, em regra, é exercida em nome do locador. Por isso, enquanto tudo estiver no "modo aluguel", não há animus domini suficiente para usucapir. Só que a posse não é uma estátua. Ela pode mudar de caráter, desde que haja um ato exterior, inequívoco e incompatível com a condição anterior, demonstrando oposição clara ao dono. É a chamada interversão da posse. A doutrina e a jurisprudência do STJ admitem essa mudança, mas exigem prova firme, porque não basta parar de pagar aluguel ou ficar no imóvel por teimosia. No caso, Augusto alega ter adquirido o imóvel por usucapião. Para isso, ele teria de provar justamente essa virada da posse: um comportamento visível de oposição ao locador, com intenção de dono. Se isso ficar demonstrado, a posse deixa de ser mera relação contratual e passa a ter aptidão para usucapir, conforme a lógica dos arts. 1.196, 1.198 e 1.208 do Código Civil, além dos requisitos da modalidade de usucapião invocada. Por isso o gabarito é a letra E: a usucapião pode ser reconhecida em favor do locatário, desde que ele demonstre ato exterior e inequívoco de oposição ao locador, caracterizando o animus domini. Sem isso, o locatário continua sendo só inquilino bravo, mas não usucapiente.