A ZW Empreendimentos Ltda. comprou da ZTC Ltda. um apartamento na cidade de Londrina pelo preço de R$ 800.000,00. O contrato foi celebrado mediante instrumento particular. Perante o Registro de Imóveis, houve a exigência do instrumento público. Diante disso:
- A)o Cartório do Registro de Imóveis deve aceitar o instrumento particular porque no ordenamento jurídico brasileiro vige o princípio da liberdade de forma;
Errada, porque o ordenamento admite liberdade de forma em regra, mas o art. 108 do CC exige escritura pública para a transferência de direitos reais sobre imóvel acima de 30 salários mínimos.
- B)é possível ao Poder Judiciário converter o contrato em promessa de compra e venda, pelo princípio da conservação dos negócios jurídicos;
Certa, pois é possível a conversão substancial do negócio jurídico, aproveitando o contrato particular como promessa de compra e venda, em nome da conservação do negócio (art. 170 do CC).
- C)o negócio jurídico não produzirá efeitos por se tratar de imóvel de valor superior a dez salários mínimos, configurando exceção ao princípio da liberdade de forma;
Errada, porque a exceção legal não é de dez salários mínimos, e sim de 30 salários mínimos, além de a falta de escritura não tornar o negócio automaticamente sem qualquer efeito.
- D)o contrato poderá produzir efeitos se ultrapassado o prazo para arguição de seu vício, operando-se a decadência do direito à sua impugnação;
Errada, porque a passagem do tempo não convalida a ausência da forma exigida para a transferência da propriedade; aqui o problema é de validade/eficácia do negócio, não de decadência da impugnação.
- E)a compra e venda de imóvel no valor estipulado é reputada inexistente ante à violação da forma prescrita em lei para transferência de direitos reais sobre imóveis.
Errada, porque a violação da forma legal não gera inexistência do negócio, mas invalidade ou ineficácia para transferir a propriedade, com possibilidade de aproveitamento por conversão.
Gabarito: B
Quando se fala em compra e venda de imóvel, a primeira pergunta é sempre: qual forma a lei exige? Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é obrigatória para negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo exceções legais. Então, um contrato particular, sozinho, não serve para transferir a propriedade nesse caso. O Registro de Imóveis faz bem em exigir a forma pública. Mas aqui entra a parte esperta do Direito Civil: o negócio não precisa necessariamente morrer na praia. Se o contrato particular contém os elementos de uma promessa de compra e venda, pode haver conversão do negócio jurídico, com base no art. 170 do Código Civil, que prestigia a conservação do negócio quando for possível aproveitar sua finalidade. Em linguagem de concurso: o ato inválido como compra e venda definitiva pode ser aproveitado como promessa de compra e venda. Por isso o gabarito é a letra B. A ideia é salvar o que for juridicamente aproveitável, em vez de jogar fora todo o contrato por causa do defeito de forma. A banca FGV gosta muito desse movimento: pega a forma exigida pela lei, mistura com conservação do negócio e tenta ver se você percebe que não é caso de nulidade total automática. Resumo mental: imóvel caro? Escritura pública para transferir a propriedade. Contrato particular? Não transfere o domínio, mas pode ser aproveitado como promessa, se presentes os requisitos do art. 170 do CC.