Bruno possui um pequeno supermercado na Comarca de Resende. O supermercado funciona em um imóvel de propriedade de Marcela, que o alugou a Bruno pelo prazo de cinco anos, sendo que o valor mensal do aluguel era de R$ 1.500,00. Bruno pediu a seu primo Tiago para ser seu fiador, tendo Tiago concordado e assinado o contrato de locação nessa qualidade e se obrigando como devedor solidário. Em razão de dificuldades financeiras, Bruno não conseguiu mais pagar o valor dos aluguéis. Marcela, então, ajuizou ação de despejo c/c cobrança, em Resende, em face de Bruno e Tiago, cujo pedido foi julgado procedente em fevereiro de 2020, determinando-se o despejo e o pagamento dos valores em atraso. Não houve o pagamento do débito no prazo legal na fase de cumprimento de sentença, tendo sido negativa a busca de bens de Bruno. Foi, contudo, encontrado um único imóvel no nome de Tiago, no qual ele reside com sua família, na Comarca de Volta Redonda. Analisando-se a situação e levando-se em conta a jurisprudência dos Tribunais Superiores, é correto afirmar que:
- A)mesmo que seja celebrado acordo entre Marcela e Bruno, a dívida de Tiago persiste, eis que se trata de obrigação independente da principal;
Errada, porque a solidariedade do fiador não transforma a dívida em imune a efeitos de acordo ou novação entre as partes, além de a afirmação generalizar indevidamente a autonomia da obrigação.
- B)o imóvel de Tiago não pode ser objeto de penhora, eis que se trata de locação empresarial;
Certa, pois o imóvel residencial de Tiago é bem de família e, em locação empresarial/comercial, a jurisprudência do STJ não admite sua penhora nessa hipótese.
- C)a penhora do imóvel de Tiago só seria válida se antes tivessem sido esgotadas todas as medidas típicas e atípicas em face de Bruno;
Errada, porque a penhora do imóvel do fiador não depende do esgotamento prévio de todas as medidas contra o devedor principal; a discussão aqui é a própria impenhorabilidade do bem de família.
- D)na hipótese de Tiago ser casado pelo regime legal de bens, não é necessária a outorga uxória, se o imóvel foi adquirido após a data do casamento;
Errada, porque a outorga conjugal é exigida para a fiança, e a regra não desaparece só porque o imóvel foi adquirido depois do casamento.
- E)como Tiago é um dos réus, a demanda deveria ser ajuizada na Comarca de Volta Redonda.
Errada, porque a competência territorial não é definida simplesmente pelo fato de haver dois réus; além disso, a ação de despejo e cobrança segue regras próprias de foro.
Gabarito: B
Aqui a ideia central é simples: fiador não ganha um “escudo mágico” só porque assinou como garantidor. Em regra, a fiança é acessória, mas pode haver renúncia ao benefício de ordem e assunção solidária, como ocorreu no enunciado. Isso faz Tiago responder pelo débito junto com Bruno, inclusive na fase de cumprimento de sentença. O ponto decisivo, porém, é outro: o único imóvel residencial de Tiago é bem de família e, pela Lei 8.009/1990, tende a ser impenhorável. A regra geral protege o imóvel onde a família mora, impedindo a penhora para satisfazer dívidas. A jurisprudência do STJ é firme nisso: a exceção que permite penhora do bem de família do fiador existe, em especial, na fiança dada em contrato de locação. Mas essa exceção é tradicionalmente aplicada à locação residencial, não à locação empresarial/comercial. E é justamente por isso que o gabarito é a letra B. Como a locação é de um supermercado, isto é, locação não residencial, o imóvel residencial de Tiago não pode ser penhorado nessa hipótese. O STJ diferencia a fiança em locação residencial da fiança em locação comercial, preservando a proteção do bem de família no caso de locação empresarial. Resumo de prova: fiador pode responder, mas o bem de família do fiador, em locação comercial, continua protegido. A banca adora testar essa distinção entre locação residencial e empresarial, então vale guardar essa separação como quem separa conta de luz de boleto atrasado.