Antônio prometeu vender unidade autônoma em condomínio edilício para Bárbara. Após a transferência da posse em favor do adquirente, este não levou a promessa de compra e venda para o competente registro imobiliário e não houve mais pagamento de cota condominial em favor do condomínio edilício. Diante da inadimplência, o condomínio ajuíza ação tendente a cobrar as cotas condominiais em atraso. Sendo assim, é correto afirmar que:
- A)por se tratar de obrigação propter rem, apenas a pessoa cujo nome consta como proprietária no cartório do registro de imóveis pode ser eficazmente demandada;
Errada, porque a obrigação condominial não se limita ao nome que consta no registro: ela pode alcançar também quem detém a posse ou a relação material com a unidade.
- B)a ciência do condomínio acerca do ato de alienação é irrelevante para definir a responsabilidade do adquirente pelo pagamento das cotas condominiais após o ato de alienação;
Errada, porque a ciência do condomínio sobre a alienação pode ser relevante para definir, no caso concreto, quem responde pela dívida junto ao credor condominial.
- C)ainda que não haja a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador tem exclusiva responsabilidade de pagar as cotas condominiais a partir do momento em que a escritura de promessa de compra e venda é realizada;
Errada, porque a responsabilidade do promissário comprador não surge apenas com a escritura da promessa e, sem imissão na posse, não se pode falar em responsabilidade exclusiva nesse formato.
- D)não sendo a promessa de compra e venda um título registrável, apenas após a realização da escritura definitiva de compra e venda é que o adquirente pode ser responsabilizado pelo inadimplemento das cotas condominiais;
Errada, porque a falta de registro da promessa não impede, por si só, a responsabilização do adquirente pelas cotas, especialmente se houver imissão na posse.
- E)a inexistência de registro da promessa de compra e venda pode levar a que o condomínio, conforme determinadas circunstâncias do caso, tenha o legítimo direito de exigir tanto do alienante como do adquirente o pagamento das cotas condominiais em atraso.
Certa, porque, sem o registro da promessa de compra e venda, o condomínio pode, conforme as circunstâncias, exigir o débito tanto do alienante quanto do adquirente, em linha com a natureza propter rem da obrigação e com a jurisprudência do STJ.
Gabarito: E
As cotas condominiais são obrigações propter rem: nascem da relação com o imóvel, e não apenas com a pessoa que aparece no papel. Por isso, em regra, podem ser cobradas de quem seja titular do domínio ou esteja na posse do bem, conforme a situação concreta. O STJ consolidou o entendimento de que, quando há promessa de compra e venda com imissão na posse do adquirente, mas sem registro, a responsabilidade pode recair sobre o promissário comprador e também sobre o proprietário registral, especialmente para proteger o condomínio, que não pode ficar refém de ajustes internos entre as partes. Aqui está a chave: se a promessa não foi levada a registro, o condomínio pode, conforme as circunstâncias do caso, cobrar tanto do alienante quanto do adquirente. Isso evita que a dívida “desapareça” no vai e vem contratual, enquanto o elevador continua funcionando, a limpeza continua acontecendo e a conta continua chegando.