João, proprietário rural, celebrou contrato tácito, sob a forma de arrendamento rural, com Pedro, responsável por exercer atividade agrícola na respectiva área. Com isso, João garantiu a Pedro o uso e o gozo do imóvel rural arrendado. Após algum tempo, Pedro foi notificado por Manoel, que se apresentou como novo proprietário do imóvel e informou que o arrendamento seria considerado extinto dentro de trinta dias. Na ocasião, Manoel encaminhou-lhe cópia da escritura pública de compra e venda devidamente registrada no Registro de Imóveis. Irresignado com essa situação, já que se sentia “traído” por João, Pedro procurou um advogado e perguntou se havia alguma possibilidade de adquirir a propriedade do imóvel, já que não fora avisado da venda. O advogado respondeu, corretamente, que Pedro:
- A)deveria sair do imóvel, já que o contrato de arrendamento não fora averbado na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis;
Errada: a falta de averbação da locação ou arrendamento na matrícula não elimina, por si só, o direito de preferência do arrendatário rural.
- B)deveria sair do imóvel, já que o arrendamento não estava alicerçado em contrato expresso, o que afastava o direito de preferência na compra do imóvel;
Errada: o arrendamento pode ser tácito ou verbal, e isso não afasta o direito de preferência na compra do imóvel.
- C)poderia adquirir o imóvel caso depositasse o preço, pago por Manoel, no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis;
Certa: o arrendatário rural não notificado pode exercer a preempção e adquirir o imóvel, depositando o preço no prazo de 6 meses contado do registro da alienação.
- D)não poderia adquirir o imóvel contra a vontade de João ou Manoel, mas seria possível anular a compra e venda, no prazo de um ano, por afronta ao direito de preempção;
Errada: não se trata de anular a compra e venda por um ano; a consequência legal é a possibilidade de aquisição pelo arrendatário mediante depósito do preço.
- E)poderia adquirir o imóvel, caso fosse judicialmente anulada a compra do imóvel, por inobservância ao seu direito de preempção, e posteriormente depositasse o preço devido.
Errada: não é caso de anulação da compra e venda para depois depositar o preço, porque a tutela legal do arrendatário é o exercício do direito de preferência.
Gabarito: C
No arrendamento rural, o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel se o proprietário resolver vender. Esse direito vem do Estatuto da Terra e do Decreto 59.566/66, e existe justamente para evitar que o ocupante da terra seja surpreendido por uma venda feita por trás do balcão. Se o dono vende sem notificar o arrendatário, a lei dá ao arrendatário uma saída prática: ele pode, em vez de ficar só olhando a mudança de proprietário, depositar o preço pago pelo comprador e as despesas do negócio, para ficar com o imóvel. O prazo é de 6 meses, contado da transcrição/registro do ato de alienação no Registro de Imóveis. Repare que o fato de o contrato ser tácito não elimina o direito de preferência. Arrendamento rural pode ser ajustado de forma verbal ou tácita, e isso não apaga as proteções legais do arrendatário. Então Pedro não estava desamparado só porque não havia contrato escrito. Por isso, o gabarito é a letra C. Manoel apresentou a escritura registrada, mas, se Pedro não foi previamente notificado da venda, ele pode exercer a preempção e adquirir o imóvel mediante o depósito do preço no prazo legal.