Caio, locador, celebrou com Marcos, locatário, contrato de locação predial urbana pelo período de 30 meses, sendo o instrumento averbado junto à matrícula do imóvel no RGI. Contudo, após seis meses do início da vigência do contrato, Caio resolveu se mudar para Portugal e colocou o bem à venda, anunciando-o no jornal pelo valor de R$ 500.000,00. Marcos tomou conhecimento do fato pelo anúncio e entrou em contato por telefone com Caio, afirmando estar interessado na aquisição do bem e que estaria disposto a pagar o preço anunciado. Caio, porém, disse que a venda do bem imóvel já tinha sido realizada pelo mesmo preço a Alexandre. Além disso, o adquirente do bem, Alexandre, iria denunciar o contrato de locação e Marcos teria que desocupar o imóvel em 90 dias. Acerca dos fatos narrados, assinale a afirmativa correta.
- A)Marcos, tendo sido preterido na alienação do bem, poderá depositar o preço pago e as demais despesas do ato e haver para si a propriedade do imóvel.
Certa: o locatário preterido pode depositar o preço e as despesas do ato para adjudicar o imóvel, conforme o art. 33 da Lei 8.245/1991.
- B)Marcos não tem direito de preferência na aquisição do imóvel, pois a locação é por prazo determinado.
Errada: a locação por prazo determinado não afasta o direito de preferência; ao contrário, com a averbação, a proteção do locatário é reforçada.
- C)Marcos somente poderia exercer direito de preferência na aquisição do imóvel se fizesse oferta superior à de Alexandre.
Errada: o exercício da preferência depende de aceitar as condições comunicadas, não de apresentar oferta superior à de terceiro.
- D)Marcos, tendo sido preterido na alienação do bem, poderá reclamar de Alexandre, adquirente, perdas e danos, e poderá permanecer no imóvel durante toda a vigência do contrato, mesmo se Alexandre denunciar o contrato de locação.
Errada: além de existir direito de preferência, a locação averbada e por prazo determinado impede a denúncia imotivada pelo adquirente durante a vigência contratual.
Gabarito: A
Aqui o ponto central é o direito de preferência do locatário na compra do imóvel locado. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 27 a 34), quando o locador decide vender o bem, ele deve oferecer primeiro ao locatário nas mesmas condições dadas a terceiros. Como o contrato de locação foi averbado na matrícula do imóvel, esse direito fica ainda mais forte e plenamente oponível ao adquirente. Se o locatário é preterido, isto é, se o imóvel é vendido a terceiro sem lhe respeitar a preferência, ele pode, em regra, depositar o preço pago e as demais despesas do ato de transferência e pedir a adjudicação do imóvel para si. É exatamente a lógica do art. 33 da Lei 8.245/1991: o locatário substitui o comprador, desde que proponha a ação no prazo legal. Além disso, a tentativa de Alexandre de denunciar a locação em 90 dias não se sustenta no caso narrado. Houve contrato por prazo determinado de 30 meses e averbado na matrícula, o que protege a permanência de Marcos até o fim do prazo contratual, nos termos do art. 8 da Lei do Inquilinato. Ou seja: não é uma compra e venda que apaga a locação como se ela tivesse sido um post-it esquecido na geladeira. Por isso, o gabarito é a letra A: Marcos foi preterido na alienação e pode depositar o valor pago e as despesas do negócio para haver a propriedade do imóvel para si.