Brito contratou os serviços da corretora Geru para mediar a venda de um imóvel em Estância. O cliente ajustou com a corretora verbalmente que lhe daria exclusividade, fato presenciado por cinco testemunhas. A corretora, durante o tempo de vigência do contrato (seis meses), anunciou o imóvel em veículos de comunicação de Estância, mas não conseguiu concretizar a venda, realizada diretamente por Brito com o comprador, sem a mediação da corretora. Considerando as informações e as regras do Código Civil quanto ao pagamento de comissão, assinale a afirmativa correta.
- A)A corretora não faz jus ao pagamento da comissão, porque o contrato de corretagem foi celebrado por prazo determinado.
Errada, porque o prazo determinado do contrato não elimina, por si só, o direito à comissão; o ponto decisivo é a obtenção do resultado útil da mediação.
- B)A corretora faz jus ao pagamento da comissão, porque a corretagem foi ajustada com exclusividade, ainda que verbalmente.
Errada, porque a exclusividade verbal não basta, nesta questão, para gerar comissão se o negócio foi concluído diretamente entre vendedor e comprador, sem mediação efetiva.
- C)A corretora não faz jus ao pagamento da comissão, porque o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes, sem a sua mediação.
Certa, porque a venda ocorreu diretamente entre as partes, sem a atuação mediadora da corretora, inexistindo o resultado útil que justificaria a comissão.
- D)A corretora faz jus ao pagamento da comissão, porque envidou todos os esforços para o êxito da mediação, que não se concluiu por causa alheia à sua vontade.
Errada, porque o simples esforço da corretora não substitui a efetiva mediação do negócio; em corretagem, a comissão não decorre apenas de diligência, mas do resultado previsto.
Gabarito: C
Na corretagem, a regra geral é simples: a comissão nasce quando o corretor entrega o resultado útil da mediação, isto é, aproxima as partes e viabiliza o negócio. O Código Civil trata disso nos arts. 725 e 726. Em linguagem de prova, não basta trabalhar bastante, divulgar bem ou “soar o apito” durante meses. O que importa é o resultado contratualmente esperado. No caso, a corretora anunciou o imóvel, mas a venda acabou sendo feita diretamente por Brito com o comprador, sem a intermediação dela. Se o negócio foi fechado fora da atuação da corretora, falta o nexo causal necessário para o pagamento da comissão. É por isso que o gabarito aponta a alternativa C. A menção à exclusividade e ao ajuste verbal não muda o desfecho cobrado pela questão. Aqui, a banca quer valorizar a ideia de que a remuneração do corretor depende da efetiva mediação, e não apenas da existência de esforço ou de um contrato de exclusividade narrado no enunciado. Ou seja: corretagem não é prêmio de participação, é remuneração pelo resultado. Então, como a compra e venda se consumou diretamente entre as partes, sem a intervenção da corretora, não há comissão devida nas regras usadas pela questão. Em prova da FGV, fique atento a esse detalhe: ela gosta de separar esforço de resultado.