Fulano de Tal prometeu adquirir de uma autarquia federal um imóvel residencial urbano. O sinal e parte substancial do preço são pagos no momento da lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda, que é prontamente registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI) competente. O saldo do preço será pago em várias parcelas. Após o registro da promessa de compra e venda
- A)passa a incidir o IPTU, a ser pago pela autarquia.
Errada, porque o IPTU não permanece automaticamente com a autarquia quando a promessa de compra e venda já foi registrada e o adquirente assume a posição jurídica do imóvel.
- B)continua a não incidir o IPTU, por força da imunidade da autarquia (cujo nome continua vinculado ao imóvel no RGI, ainda que agora a autarquia figure como promitente vendedora).
Errada, porque a imunidade da autarquia não impede a incidência do IPTU contra o possuidor/promitente comprador após o registro da promessa.
- C)passa a incidir o IPTU, a ser pago solidariamente pela autarquia e por Fulano de Tal.
Errada, porque a responsabilidade não é solidária entre autarquia e Fulano nesse cenário; a questão aponta a sujeição do adquirente promissário.
- D)passa a incidir o IPTU, a ser pago por Fulano de Tal, uma vez que registrada no RGI a promessa de compra e venda do imóvel.
Certa, porque o registro da promessa de compra e venda desloca a sujeição passiva do IPTU para Fulano, que passa a responder pelo tributo como possuidor/promitente comprador.
Gabarito: D
Aqui a ideia-chave é simples: IPTU não olha só para o nome que aparece no registro, mas para quem está na posição jurídica de contribuinte prevista no CTN. O art. 34 do CTN diz que o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Quando a promessa de compra e venda é registrada, o adquirente passa a ter uma posição juridicamente relevante sobre o imóvel, ligada à posse e à futura aquisição. No caso da questão, a autarquia federal vendeu o imóvel por promessa de compra e venda registrada, com pagamento de sinal e parte substancial do preço. Isso afasta a ideia de que a autarquia continue suportando o IPTU apenas por ainda constar formalmente no registro. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, havendo promessa de compra e venda registrada, o promitente comprador pode ser cobrado pelo IPTU, especialmente porque ele passa a ser o possuidor e a figura que aproveita economicamente o imóvel. O detalhe que derruba muita gente é a imunidade da autarquia. Imunidade tributária não funciona como escudo eterno para imóvel já prometido e entregue ao particular em uma relação obrigacional registrada. Se o fato gerador do IPTU recai sobre a situação de domínio/posse do imóvel, a obrigação pode ser direcionada ao adquirente promissário, e não mais à autarquia. Por isso o gabarito correto é a letra D: após o registro da promessa de compra e venda, passa a incidir IPTU, a ser pago por Fulano de Tal. Em prova, pense assim: registro da promessa + posse/proteção jurídica do adquirente = forte indicativo de sujeição passiva do promitente comprador, conforme a lógica do CTN e a orientação do STJ.