Flávia vendeu para Quitéria seu apartamento e incluiu, no contrato de compra e venda, cláusula pela qual se reservava o direito de recomprá-lo no prazo máximo de 2 (dois) anos. Antes de expirado o referido prazo, Flávia pretendeu exercer seu direito, mas Quitéria se recusou a receber o preço. Sobre o fato narrado, assinale a afirmativa correta.
- A)A cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é ilícita e abusiva, uma vez que Quitéria, ao se tornar proprietária do bem, passa a ter total e irrestrito poder de disposição sobre ele.
Errada, porque a cláusula de retrovenda é válida no Código Civil e não é anulada pelo simples fato de o comprador ter se tornado proprietário.
- B)A cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é válida, mas se torna ineficaz diante da justa recusa de Quitéria em receber o preço devido.
Errada, porque a recusa do comprador em receber o preço não torna a cláusula ineficaz; se o vendedor exerce o direito dentro do prazo e cumpre as condições legais, a retomada é possível.
- C)A disposição incluída no contrato é uma cláusula de preferência, a impor ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa, mas somente quando decidir vendê-la.
Errada, porque isso descreve direito de preferência, e não retrovenda; na preferência, o comprador deve oferecer a coisa ao vendedor antes de vender a terceiro.
- D)A disposição incluída no contrato é uma cláusula de retrovenda, entendida como o ajuste por meio do qual o vendedor se reserva o direito de resolver o contrato de compra e venda mediante pagamento do preço recebido e das despesas, recuperando a coisa imóvel.
Certa, porque define corretamente a retrovenda: o vendedor se reserva o direito de resolver a compra e venda, devolvendo o preço e as despesas para reaver o imóvel.
Gabarito: D
Aqui o tema é retrovenda, que é uma cláusula típica da compra e venda prevista no Código Civil. Nela, o vendedor se reserva o direito de reaver o imóvel vendido, desde que devolva o preço recebido e reembolse as despesas feitas pelo comprador. Em outras palavras: a venda aconteceu de verdade, mas o vendedor ganha uma espécie de “botão de volta”, dentro do prazo legal. No caso de imóvel, esse prazo máximo é de 3 anos, conforme o art. 505 do CC. Como Flávia estipulou 2 anos, o prazo está dentro do limite legal. O ponto decisivo é que, havendo exercício regular desse direito dentro do prazo, o comprador não pode simplesmente barrar a retomada dizendo que não quer receber o preço. A recusa injustificada do comprador não elimina o direito do vendedor de exercer a retrovenda. O direito existe justamente para permitir a recomposição do negócio pelo pagamento do que foi recebido, acrescido das despesas, nos termos legais. Por isso, a alternativa correta é a D: ela descreve exatamente a retrovenda, que é o ajuste pelo qual o vendedor se reserva o direito de resolver a compra e venda mediante pagamento do preço e das despesas, recuperando o imóvel. A doutrina civilista trata a retrovenda como cláusula especial da compra e venda, e a redação da questão está alinhada ao art. 505 do Código Civil. Cuidado para não confundir com preferência. Na preferência, o vendedor só tem prioridade para comprar se o comprador decidir vender depois. Na retrovenda, o vendedor já combinou desde o início que pode recomprar o bem em determinadas condições. São parentes, mas não são a mesma coisa.