João Henrique residia com sua companheira Natália em imóvel alugado a ele por Frederico pelo prazo certo de trinta meses, tendo como fiador Waldemar, pai de João Henrique. A união do casal, porém, chegou ao fim, de forma que João Henrique deixou o lar quando faltavam seis meses para o fim do prazo da locação. O locador e o fiador foram comunicados a respeito da saída de João Henrique do imóvel. Sobre o caso apresentado, assinale a afirmativa correta.
- A)Como o locatário era João Henrique, sua saída do imóvel implica a extinção do contrato de locação, podendo Frederico exigir, imediatamente, que Natália o desocupe.
Errada, porque a saída de João Henrique não extingue a locação; a lei determina a continuidade do contrato com quem permanecer no imóvel.
- B)Como João Henrique era o locatário, sua saída permite que Natália continue residindo no imóvel apenas até o término do prazo contratual, momento em que o contrato se extingue, sem possibilidade de renovação, salvo nova convenção entre Natália e Frederico.
Errada, porque a locação não fica limitada ao término do prazo sem possibilidade de renovação por esse motivo; ela simplesmente prossegue com a companheira remanescente.
- C)Com a saída do locatário do imóvel, a locação prossegue automaticamente tendo Natália como locatária, porém a fiança prestada por Waldemar caduca, permitindo a Frederico exigir de Natália o oferecimento de nova garantia, sob pena de resolução do contrato.
Errada, porque a fiança não caduca automaticamente pela saída do locatário, e o locador não pode exigir nova garantia só por esse fato, salvo hipóteses legais específicas.
- D)Com a saída do locatário, a locação prossegue com Natália, permitido a Waldemar exonerar-se da fiança em até trinta dias da data em que for cientificado da saída do seu filho do imóvel; ainda assim, a exoneração só produzirá efeitos cento e vinte dias depois de notificado o locador.
Certa, pois a locação prossegue com Natália e o fiador pode se exonerar em 30 dias da ciência, permanecendo responsável por 120 dias após a notificação ao locador.
Gabarito: D
Aqui o ponto central é a Lei do Inquilinato. Quando há dissolução da união estável, a locação residencial não acaba: ela prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. É exatamente o que acontece com Natália, que fica no bem após a saída de João Henrique. Ou seja, o contrato continua de pé, sem necessidade de nova locação só por causa da separação. A pegadinha está na fiança. O fato de o fiador ser pai de João Henrique não muda a regra: Waldemar não perde a responsabilidade de forma imediata, mas pode se exonerar. Pela Lei 8.245/1991, ele tem 30 dias, contados do recebimento da notificação escrita da saída do locatário, para pedir a exoneração. Só que essa exoneração não é instantânea, porque a lei dá uma proteção ao locador. Mesmo após a notificação, o fiador continua responsável por mais 120 dias. Então, a fiança não some na hora; ela ainda produz efeitos por esse período. Por isso, a alternativa D está correta: a locação continua com Natália e Waldemar pode se exonerar no prazo legal, com eficácia diferida em 120 dias. É o tipo de questão em que a banca gosta de testar se você separa bem o destino do contrato de locação do destino da garantia.