Renato é proprietário de um imóvel e o coloca à venda, atraindo o interesse de Mário. Depois de algumas visitas ao imóvel e conversas sobre o seu valor, Renato e Mário, acompanhados de corretor, realizam negócio por preço certo, que deveria ser pago em três parcelas: a primeira, paga naquele ato a título de sinal e princípio de pagamento, mediante recibo que dava o negócio por concluído de forma irretratável; a segunda deveria ser paga em até trinta dias, contra a exibição das certidões negativas do vendedor; a terceira seria paga na data da lavratura da escritura definitiva, em até noventa dias a contar do fechamento do negócio. Antes do pagamento da segunda parcela, Mário celebra, com terceiros, contratos de promessa de locação do imóvel por temporada, recebendo a metade de cada aluguel antecipadamente. Renato, ao tomar conhecimento de que Mário havia celebrado as promessas de locação por temporada, percebeu que o imóvel possuía esse potencial de exploração. Em virtude disso, Renato arrependeu-se do negócio e, antes do vencimento da segunda parcela do preço, notificou o comprador e o corretor, dando o negócio por desfeito. Com base na hipótese formulada, assinale a afirmativa correta.
- A)O vendedor perde o sinal pago para o comprador, porém nada mais lhe pode ser exigido, não sendo devida a comissão do corretor, já que o negócio foi desfeito antes de aperfeiçoar-se.
Errada, porque o arrependimento do vendedor não elimina automaticamente a possibilidade de indenização suplementar ao comprador, embora a comissão do corretor não dependa do fechamento definitivo da escritura, mas sim da aproximação útil do negócio.
- B)O vendedor perde o sinal pago para o comprador, porém nada mais lhe pode ser exigido pelo comprador. Contudo, é devida a comissão do corretor, não obstante o desfazimento do negócio antes de aperfeiçoar-se.
Errada, porque ignora que o comprador também pode cobrar indenização complementar se os prejuízos superarem o sinal, além de errar ao afastar a responsabilidade do corretor, cuja comissão é devida mesmo com posterior desfazimento do negócio por arrependimento.
- C)O vendedor perde o sinal pago e o comprador pode exigir uma indenização pelos prejuízos a que a desistência deu causa, se o seu valor superar o do sinal dado, não sendo devida a comissão do corretor, já que o negócio foi desfeito antes de aperfeiçoar-se.
Errada, porque a comissão do corretor continua sendo devida quando ele consegue aproximar as partes e viabilizar o negócio, ainda que depois haja desistência de uma delas.
- D)O vendedor perde o sinal pago e o comprador pode exigir uma indenização pelos prejuízos a que a desistência deu causa, se o seu valor superar o do sinal dado, sendo devida a comissão do corretor, não obstante o desfazimento do negócio antes de aperfeiçoar-se.
Certa, porque as arras confirmatórias permitem a retenção do sinal e a cobrança de perdas e danos complementares se houver prejuízo maior, e a corretagem é devida pela intermediação útil do negócio, mesmo com posterior desfazimento por arrependimento.
Gabarito: D
Aqui a chave é perceber que não houve uma simples conversa de intenção: houve compra e venda já concluída, com preço certo, sinal pago e recibo dizendo que o negócio era irretratável. Isso importa porque, em regra, o arrependimento unilateral depois disso não apaga os efeitos já produzidos. No Código Civil, o sinal pago funciona como arras confirmatórias quando serve para reforçar o vínculo do contrato; se o vendedor desiste injustificadamente, ele perde o sinal e ainda responde pelas perdas e danos se o prejuízo do comprador for maior do que o valor dado em arras (arts. 417 a 419 do CC).