Mateus é proprietário de um terreno situado em área rural do estado de Minas Gerais. Por meio de escritura pública levada ao cartório do registro de imóveis, Mateus concede, pelo prazo de vinte anos, em favor de Francisco, direito real de superfície sobre o aludido terreno. A escritura prevê que Francisco deverá ali construir um edifício que servirá de escola para a população local. A escritura ainda prevê que, em contrapartida à concessão da superfície, Francisco deverá pagar a Mateus a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). A escritura também prevê que, em caso de alienação do direito de superfície por Francisco, Mateus terá direito a receber quantia equivalente a 3% do valor da transação. Nesse caso, é correto afirmar que
- A)é nula a concessão de direito de superfície por prazo determinado, haja vista só se admitir, no direito brasileiro, a concessão perpétua.
Errada, porque o direito de superfície pode ser concedido por prazo determinado ou indeterminado, e a lei não exige que seja perpétuo.
- B)é nula a cláusula que prevê o pagamento de remuneração em contrapartida à concessão do direito de superfície, haja vista ser a concessão ato essencialmente gratuito.
Errada, porque o direito de superfície pode ser gratuito ou oneroso, conforme admite o Código Civil.
- C)é nula a cláusula que estipula em favor de Mateus o pagamento de determinada quantia em caso de alienação do direito de superfície.
Certa, porque a alienação do direito de superfície gera, em regra, direito de preferência ao proprietário, e não uma cobrança percentual automática sobre o valor da transação.
- D)é nula a cláusula que obriga Francisco a construir um edifício no terreno.
Errada, porque a concessão da superfície pode ser vinculada à obrigação de construir ou plantar, que é justamente sua finalidade típica.
Gabarito: C
O direito de superfície é um direito real em que o proprietário entrega a outra pessoa o uso do terreno para construir ou plantar, mantendo a propriedade do solo. O Código Civil admite que essa concessão seja gratuita ou onerosa e que tenha prazo determinado, então nada de achar que só existe de graça ou só para sempre. Aqui, o ponto decisivo está na cláusula que cobra 3% se Francisco vender o direito de superfície. A lei já resolve essa hipótese com um remédio próprio: o direito de preferência. Em caso de alienação, o proprietário pode ter preferência nas mesmas condições da venda, mas não uma taxa automática sobre o negócio. Ou seja, a escritura até pode prever remuneração pela concessão da superfície e pode exigir que o superficiário construa o edifício, porque isso está dentro da lógica do instituto. O que não pode é transformar a venda do direito em uma espécie de pedágio particular sem base legal. Por isso, o gabarito é a letra C. A cláusula de 3% é inválida porque o regime legal da superfície não autoriza essa cobrança como consequência da alienação; o sistema jurídico já prevê a preferência, e não uma remuneração percentual compulsória.