Ary celebrou contrato de compra e venda de imóvel com Laurindo e, mesmo sem a devida declaração negativa de débitos condominiais, conseguiu registrar o bem em seu nome. Ocorre que, no mês seguinte à sua mudança, Ary foi surpreendido com a cobrança de três meses de cotas condominiais em atraso. Inconformado com a situação, Ary tentou, sem sucesso, entrar em contato com o vendedor, para que este arcasse com os mencionados valores. De acordo com as regras concernentes ao direito obrigacional, assinale a opção correta.
- A)Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois cabe ao vendedor solver todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da tradição, entregando-o livre e desembargado.
Errada, porque a obrigacao condominial nao se resolve pela regra generica de tradicao do bem, mas pela natureza propter rem da divida, que atinge o atual titular perante o condominio.
- B)Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação subsidiária, já que o vendedor não foi encontrado, cabendo ação in rem verso, quando este for localizado.
Errada, porque nao existe aqui obrigacao subsidiaria nem acao in rem verso como fundamento para cobrar o devedor ausente; a responsabilidade perante o condominio recai sobre o adquirente.
- C)Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação com eficácia real, uma vez que Ary ainda não possui direito real sobre a coisa.
Errada, porque a divida condominial nao depende de 'eficacia real' nesses termos, e Ary ja possui direito real sobre o imovel, respondendo pela obrigacao propter rem.
- D)Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.
Certa, porque a cota condominial e obrigacao propter rem e acompanha a titularidade/posse do imovel, fazendo com que o adquirente responda perante o condominio.
Gabarito: D
Aqui o ponto-chave eh identificar a natureza da divida condominial. As cotas de condominio sao tipicamente obrigacoes propter rem, isto e, nascem por causa da relacao da pessoa com a coisa. Em linguagem simples: quem esta com o imovel e dele se beneficia, em regra, responde pelo que ele gera. O art. 1.345 do Codigo Civil diz exatamente isso ao prever que o adquirente de unidade responde pelos debitos do alienante, em relacao ao condominio, inclusive os anteriores a aquisicao. Por isso, no caso narrado, Ary, que ja registrou o bem em seu nome e foi imitido na posse, e quem deve arcar perante o condominio com as cotas em atraso. O condominio nao precisa ficar correndo atras do vendedor como se a divida fosse uma mala extraviada no aeroporto. A obrigacao acompanha a coisa e se concentra no titular atual da relacao juridica com o imovel. A jurisprudencia do STJ tambem trata a cota condominial como obrigacao propter rem, permitindo a cobranca do atual proprietario/possuidor, independentemente de quem tenha gerado o atraso. Depois, se Ary quiser, podera discutir o ressarcimento contra Laurindo na esfera interna do contrato de compra e venda, mas isso nao muda a responsabilidade perante o condominio. Assim, a alternativa D esta correta porque traduz a ideia central: a divida condominial recai sobre aquele que possui o direito real sobre a coisa e esta na posse do imovel adquirido. As demais alternativas tentam deslocar a responsabilidade para o vendedor, mas erram o alvo obrigacional.