Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção. Em relação à situação apresentada, assinale a alternativa correta.
- A)Não poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que este consiste em área comum do condomínio, e a porta de acesso exclusivo não fora instalada por iniciativa da referida condômina.
Errada, porque a despesa decorre do uso exclusivo previsto na estrutura do condomínio, e não da iniciativa de Giovana ao instalar a porta.
- B)Poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que ela dispõe de seu uso exclusivo, independentemente da frequência com que seja efetivamente exercido.
Certa, pois o art. 1.340 do Código Civil determina que quem se serve de parte comum de uso exclusivo responde pelas despesas de manutenção.
- C)Somente poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio caso seja demonstrado que o uso por ela exercido impõe deterioração excessiva do local.
Errada, porque a cobrança não depende de prova de deterioração excessiva, mas da existência de uso exclusivo da área comum.
- D)Poderá ser cobrada de Giovana metade das despesas relativas à manutenção do pátio, devendo a outra metade ser repartida entre os demais condôminos, tendo em vista que a instalação da porta na área de serviço não foi de iniciativa da condômina, tampouco da atual administração do condomínio.
Errada, porque não há base legal para rateio parcial entre todos os condôminos quando a área comum é de uso exclusivo de uma unidade.
Gabarito: B
Em condomínio edilício, a regra geral é que as despesas são rateadas entre todos, normalmente conforme a fração ideal de cada unidade. Mas existe uma exceção clássica: quando a área comum é de uso exclusivo de apenas um condômino, as despesas de manutenção daquela parte ficam a cargo de quem a utiliza. Isso está no art. 1.340 do Código Civil. No caso, o pátio continua sendo área comum, mas tem uso exclusivo do apartamento de Giovana, segundo a configuração original do edifício e o acesso privativo existente. Então não importa se ela usa muito, pouco ou quase nada naquele dia do mês. O ponto decisivo é a possibilidade jurídica de uso exclusivo, e não a frequência do uso. É por isso que o síndico tem razão ao cobrar dela as despesas de manutenção do pátio. A lógica é simples: se a vantagem é exclusiva, o custo correspondente também deve ser. O Direito Civil adora esse tipo de equilíbrio elegante, quase um acordo de boa vizinhança com base legal. Assim, o gabarito é a letra B, porque o art. 1.340 do CC atribui ao condômino que se serve da parte comum de uso exclusivo o dever de suportar as respectivas despesas, independentemente de uso efetivo constante.