Por meio de uma promessa de compra e venda, celebrada por instrumento particular registrada no cartório de Registro de Imóveis e na qual não se pactuou arrependimento, Juvenal foi residir no imóvel objeto do contrato e, quando quitou o pagamento, deparou-se com a recusa do promitente-vendedor em outorgar-lhe a escritura definitiva do imóvel. Diante do impasse, Juvenal poderá
- A)requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, a despeito de a promessa de compra e venda ter sido celebrada por instrumento particular.
Certa, porque a promessa de compra e venda registrada, sem arrependimento e já quitada, autoriza a adjudicação compulsória do imóvel.
- B)usucapir o imóvel, já que não faria jus à adjudicação compulsória na hipótese.
Errada, porque a existência do direito à adjudicação compulsória não impede e, no caso, afasta a necessidade de pensar em usucapião.
- C)desistir do negócio e pedir o dinheiro de volta.
Errada, porque Juvenal cumpriu o contrato e não pode simplesmente desistir do negócio como se houvesse arrependimento livre.
- D)exigir a substituição do imóvel prometido à venda por outro, muito embora inexistisse previsão expressa a esse respeito no contrato preliminar.
Errada, porque não existe direito de exigir a troca do imóvel prometido por outro sem previsão expressa no contrato.
Gabarito: A
A promessa de compra e venda, quando é feita por instrumento escrito, registrada no Registro de Imóveis e sem cláusula de arrependimento, gera para o promitente comprador um direito forte: ele pode exigir a outorga da escritura definitiva depois de cumprir sua parte. Se o vendedor emperra a operação sem motivo, o remédio clássico é a adjudicação compulsória, que substitui a vontade do vendedor pela decisão judicial. Aqui, o detalhe importante é que a promessa ter sido por instrumento particular não impede nada, desde que esteja registrada e sem arrependimento. O ponto central não é o nome do papel, mas o preenchimento dos requisitos legais. Isso está em sintonia com o art. 1.417 do Código Civil e com a lógica da Súmula 239 do STJ, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso, embora no enunciado o registro exista de qualquer forma. Como Juvenal quitou o preço e o vendedor se recusou a outorgar a escritura, ele pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel. Em português claro: se o vendedor não assina, o Judiciário resolve a pendência e entrega o resultado prático do contrato. As demais alternativas tentam desviar você para saídas que não se encaixam no caso. Não é hipótese de usucapião, nem de desistência unilateral com devolução do dinheiro, nem de troca do imóvel por outro sem previsão contratual.