Marinalva compareceu ao atendimento da Defensoria Pública do Estado do Amazonas, com a finalidade de obter providências para regularizar o título sobre o imóvel em que reside há cinco anos. Apresentou o documento de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, subscrito pelas partes, testemunhas e devidamente registrado em Cartório. No documento, não consta cláusula de arrependimento, mas o promissor se recusa a outorgar a escritura definitiva. Diante desta situação, o/a defensor/a público/a deverá informar que:
- A)não será necessária qualquer outra providência judicial para a regularização do domínio, uma vez que o contrato já foi devidamente registrado em cartório e, portanto, já transferiu a propriedade.
Errada, porque o registro da promessa não transfere a propriedade, já que a propriedade imobiliária depende do registro do título de transferência.
- B)a única forma para a regularização do domínio sobre o imóvel é por meio de usucapião, judicial ou extrajudicial, se presentes os requisitos legais para tanto.
Errada, porque usucapião não é a única via: havendo promessa de compra e venda com os requisitos legais e quitação, cabe adjudicação compulsória.
- C)é possível a adjudicação compulsória do imóvel, por meio de ação judicial, independentemente de prova da quitação do preço avençado.
Errada, porque a adjudicação compulsória exige, sim, a prova de quitação do preço avençado.
- D)é possível a adjudicação compulsória do imóvel, por meio de ação judicial, desde que Marinalva tenha prova da quitação do preço avençado.
Certa, pois a adjudicação compulsória é cabível quando há promessa registrada, sem cláusula de arrependimento, e prova de pagamento integral do preço.
- E)em razão da natureza de pré-contrato inerente à promessa de venda, inexiste direito real na hipótese, de modo que resta a resolução por perdas e danos no caso de descumprimento da promessa.
Errada, porque a promessa de compra e venda pode gerar direito real à aquisição quando registrada e sem arrependimento, afastando a ideia de simples pré-contrato sem tutela específica.
Gabarito: D
A promessa de compra e venda, quando feita sem cláusula de arrependimento e levada a registro, deixa de ser um simples “papel de intenção” e passa a gerar um direito real à aquisição do imóvel. Isso está ligado aos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil: se o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, o comprador pode exigir judicialmente a adjudicação compulsória, desde que tenha cumprido a sua parte no negócio. O ponto-chave da questão é a prova da quitação do preço. A adjudicação compulsória não serve para quem ainda está devendo o contrato, porque ninguém pode exigir a transferência definitiva sem demonstrar que pagou aquilo que prometeu pagar. Por isso, a alternativa D está correta ao condicionar a ação judicial à prova da quitação do preço avençado. Atenção para a pegadinha clássica: o registro da promessa não significa, por si só, transferência da propriedade. A propriedade imobiliária só passa com o registro do título translativo na matrícula, como regra do art. 1.245 do CC. Então, aqui ainda não há domínio em nome de Marinalva, mas há um caminho jurídico forte para obtê-lo judicialmente. Resumo de prova: promessa registrada + sem arrependimento + preço quitado + vendedor resistente = adjudicação compulsória. E o STJ também consolidou que esse direito pode ser exercido mesmo sem o registro do compromisso, o que reforça ainda mais a lógica da ação.