João, proprietário de um imóvel rural, denominado Fazenda São João, de difícil acesso a estrada, adquiriu servidão de passagem com dois mil metros de extensão, pela Fazenda dos Coqueiros, de propriedade de Pedro, levando o título aquisitivo ao Registro de Imóveis. Falecendo João, sua Fazenda foi partilhada entre seus filhos Antônio e José, que promoveram a divisão geodésia, passando, cada qual, a ser dono de um imóvel com registro distinto no Registro Imobiliário. Em seguida, José vendeu seu imóvel para Joaquim. Nesse caso, a servidão
- A)subsiste, em benefício de cada porção do prédio dominante, salvo se a servidão se aplicar apenas a certa parte de um dos imóveis resultantes da divisão.
Certa, porque a servidão subsiste em benefício de cada porção do prédio dominante após a divisão, salvo se só puder aproveitar a parte específica do imóvel onde se localiza a utilidade.
- B)não subsiste, salvo se houver ratificação por escritura pública, outorgada pelo dono do prédio serviente, aos sucessores do proprietário do prédio dominante.
Errada, porque a servidão registrada não depende de ratificação por escritura pública pelo dono do serviente para valer contra os sucessores do dominante.
- C)não subsiste, porque a alienação do prédio dominante ou do prédio serviente sempre implica extinção da servidão.
Errada, porque a alienação do prédio dominante ou do serviente não extingue automaticamente a servidão, que acompanha o imóvel por sua natureza real.
- D)subsiste para Antônio, que é dono do imóvel dominante por sucessão hereditária, mas não subsiste para Joaquim, tendo em vista o princípio da relatividade do contrato, não prejudicando nem beneficiando terceiro.
Errada, porque a servidão não beneficia apenas Antônio nem deixa de alcançar Joaquim por relatividade contratual; trata-se de direito real oponível a sucessores e adquirentes.
- E)não subsiste, porque as servidões são intransmissíveis, salvo se outra coisa se dispuser em testamento ou contrato.
Errada, porque servidões são transmissíveis junto com o imóvel e não são, por regra, intransmissíveis; o que existe é a vinculação ao prédio, não à pessoa.
Gabarito: A
Servidão predial é um direito real que grava um imóvel em favor de outro, então ela “gruda” no prédio e não na pessoa. Por isso, uma vez registrada, ela acompanha o imóvel dominante e também o serviente, alcançando os sucessores. É o tipo de instituto que sobrevive à troca de donos sem pedir licença, desde que continue fazendo sentido para a situação do imóvel. No caso, a Fazenda São João era o prédio dominante e tinha servidão de passagem regularmente registrada. Depois da morte de João, o imóvel foi dividido entre Antônio e José. Quando isso acontece, a regra do Código Civil é de manutenção da servidão em favor de cada porção do prédio dominante, salvo se a servidão só puder aproveitar a uma parte específica do imóvel dividido. Aqui, como se trata de passagem, a servidão pode atender às frações resultantes da divisão, em princípio. O ponto decisivo é que a venda posterior feita por José para Joaquim não extingue a servidão. A servidão não depende da identidade do proprietário atual, porque o direito é real, não pessoal. Assim, Joaquim recebe o imóvel com o ônus e com a utilidade da servidão, do mesmo jeito que compraria uma casa já com portão: a fechadura muda, mas a porta continua lá. Fundamento principal: Código Civil, art. 1.386, que disciplina a subsistência da servidão quando há divisão do prédio dominante. A lógica também é reforçada pela natureza propter rem da servidão e pelo fato de ela ter sido levada ao Registro de Imóveis.