Nonato, pai de Danilo, em 1980, realizou contrato particular de compra e venda, tendo como objeto um pequeno imóvel urbano em Aparecida de Goiânia. Entretanto, o instrumento não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Quando Danilo anunciou o desejo de firmar união estável com Maria, Nonato emprestou o imóvel ao casal para que estabelecessem residência por meio de contrato verbal de comodato por tempo indeterminado. Com o rompimento do relacionamento do casal, Nonato pretende retomar a posse do bem. Assim,
- A)ainda que constituídos em mora, Nonato não poderá exigir aluguel em relação ao imóvel emprestado, por ser da natureza do contrato de comodato o empréstimo sem contraprestação.
Errada, porque no comodato o uso é gratuito, mas o comodatário pode ser cobrado por perdas e danos, e até por arbitramento de aluguel após a constituição em mora, conforme a situação concreta.
- B)Nonato detém a posse indireta do imóvel, motivo pelo qual poderá ajuizar ação de reintegração de posse para a retomada do bem, bem como poderá ajuizar ação de usucapião para declarar a aquisição da propriedade em relação ao imóvel.
Certa, porque Nonato permanece como proprietário não registrado e possuidor indireto, podendo reaver o imóvel por ação possessória; porém, ele não pode ajuizar usucapião para declarar aquisição de um bem que já integra seu patrimônio.
- C)caso cumprido o lapso temporal previsto em lei, Maria adquirirá a propriedade do bem por meio de usucapião pois, durante o exercício do comodato, exerceu posse justa, mansa, pacífica e com intenção de dona.
Errada, porque a posse decorrente de comodato é precária e não tem animus domini, de modo que não serve de base para usucapião enquanto não houver mudança inequívoca da natureza da posse.
- D)Maria terá direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias que não forem pagas, poderá levantá-las, sem destruir o bem; contudo, não terá direito à retenção pelo valor das benfeitorias úteis e necessárias.
Errada, porque o comodatário até pode ter direito a indenização por benfeitorias necessárias e, em regra, também às úteis se autorizadas, mas a regra da retenção não foi corretamente tratada e a alternativa embaralha esses efeitos.
- E)após notificada extrajudicialmente para a desocupação do imóvel, a posse exercida por Maria poderá ser classificada como posse clandestina.
Errada, porque depois de notificada a desocupação a posse pode se tornar injusta ou precária, mas não clandestina, já que clandestinidade é posse exercida às escondidas desde a origem.
Gabarito: B
A questão mistura três temas clássicos de Direitos Reais: propriedade, posse e comodato. Como o contrato particular de compra e venda de 1980 não foi registrado, ele não transferiu a propriedade do imóvel, que continuou em nome de Nonato, embora isso possa dar a ele legitimidade possessória e até interesse para reivindicar o bem. No comodato verbal por prazo indeterminado, Maria e Danilo passaram a exercer posse direta e precária, porque a ocupação decorre de mera permissão do comodante, sem ânimo de dono e sem proteção para usucapião enquanto a origem da posse for essa. Por isso, a alternativa B é a correta: Nonato, como possuidor indireto e proprietário registral, pode buscar a retomada pela via possessória, inclusive a reintegração de posse, mas não faz sentido falar em ação de usucapião para adquirir algo que já é dele. A lógica aqui é simples: quem empresta não perde o bem, e quem ocupa por comodato não vira dono só porque ficou um tempo no imóvel.