De acordo com as regras previstas no Código Civil e com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acerca da propriedade, do condomínio e do usufruto, julgue os seguintes itens. I Deve ser afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse passou a ser exercida pelo promissário comprador, se ficar comprovado que este último se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação. II Ao regulamentar o condomínio edilício, o Código Civil autoriza a convocação, a realização e a deliberação de assembleia por meio eletrônico, desde que essa modalidade virtual não seja vedada na convenção condominial e sejam garantidos aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto, devendo, ainda, o instrumento de convocação mencionar o modo de realização da assembleia e as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. III A nua propriedade pode ser objeto de penhora e alienação em hasta pública, situação em que ficará ressalvado o direito real de usufruto já existente até sua extinção, mesmo após a arrematação e adjudicação do bem alienado. Assinale a opção correta.
- A)Apenas o item II está certo.
Errada, porque o item I também está correto e o item III igualmente reflete a regra da nua propriedade com preservação do usufruto.
- B)Apenas o item III está certo.
Errada, porque o item II está correto e os itens I e III também estão de acordo com a lei e com a jurisprudência do STJ.
- C)Apenas os itens I e II estão certos.
Errada, porque o item III não está isolado: o item I também está certo, e o conjunto leva à validade dos três enunciados.
- D)Apenas os itens I e III estão certos.
Errada, porque o item II também está correto, já que o Código Civil admite assembleia eletrônica e exige regras de convocação e participação.
- E)Todos os itens estão certos.
Certa, porque os três itens refletem corretamente a disciplina legal e jurisprudencial sobre condomínio, assembleia eletrônica, nua propriedade e usufruto.
Gabarito: E
A questão mistura três temas clássicos de Direitos Reais: obrigação condominial, assembleia digital e desmembramento da propriedade em nua propriedade e usufruto. No condomínio, o STJ entende que a responsabilidade por cotas acompanha quem está na posse e foi cientificado da transação, então o promitente vendedor pode sair de cena quando o promissário comprador já se imitiu na posse e o condomínio sabia disso. Isso conversa com a lógica da obrigação propter rem, que gruda no bem e em quem efetivamente o utiliza. No segundo item, o Código Civil foi atualizado para admitir assembleia condominial por meio eletrônico, desde que a convenção não proíba e que os condôminos possam falar, debater e votar. A convocação também precisa ser bem feita, com indicação do modo de realização e das instruções de acesso e votação, porque assembleia sem clareza vira reunião de aplicativo com cara de confusão. Já o terceiro item está em linha com a estrutura da propriedade: a nua propriedade pode, sim, ser penhorada e levada a leilão. Só que o adquirente recebe o bem com o usufruto já constituído, que continua existindo até sua extinção. Em outras palavras, a arrematação não faz mágica e não apaga o direito real do usufrutuário. Por isso o gabarito é E: os três itens estão corretos, combinando literalidade do Código Civil, disciplina do condomínio edilício e entendimento consolidado do STJ sobre despesas condominiais e efetividade da posse.