Valéria comprou, no ano de 2017, um apartamento pronto de João, pelo valor de R$ 400 mil. João havia indicado que o imóvel tinha área de 168 m², tendo sido expresso no contrato que se tratava de venda ad mensuram. Ao realizar uma reforma, em 2021, decorridos quatro anos da data em que recebera o apartamento, Valéria percebeu que a metragem estava a menor. Depois de realizada a perícia, descobriu que, na verdade, o imóvel media 153 m². Considerando essa situação hipotética e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema, assinale a opção correta.
- A)A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada pode ser considerada vício oculto, razão pela qual o prazo decadencial iniciou-se apenas no momento em que Valéria tomou conhecimento do defeito.
Incorreta. A diferença de metragem em venda ad mensuram não foi tratada pelo STJ como vício oculto a iniciar prazo apenas com a descoberta posterior.
- B)Como se trata de vício aparente, o prazo decadencial para Valéria exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço é de um ano.
Correta. Sendo vício aparente em venda ad mensuram, o prazo decadencial para exigir complemento de área, resolução ou abatimento proporcional é de um ano pelo Código Civil.
- C)Como se trata de bem durável, o direito de Valéria reclamar pelo vício de metragem caducou em noventa dias após a aquisição.
Incorreta. Não se aplica o prazo decadencial de noventa dias do CDC para bem durável nessa pretensão específica de venda ad mensuram.
- D)O prazo prescricional para Valéria ajuizar ação de reparação de danos contra João é de três anos.
Incorreta. A questão trata das ações próprias do art. 500 do Código Civil, sujeitas a decadência de um ano, não de prescrição trienal reparatória.
- E)Como a diferença de metragem foi inferior a 10% do prometido, presume-se que a referência às dimensões no contrato tenha sido simplesmente enunciativa, de modo que Valéria poderá reclamar apenas se provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Incorreta. A presunção ligada à diferença inferior a 1/20 da área não transforma automaticamente a venda em ad corpus quando o contrato foi expresso como ad mensuram.
Gabarito: B
Na venda ad mensuram, em que a área ou medida é elemento determinante do preço, o comprador pode exigir complemento da área, resolução ou abatimento proporcional se a metragem entregue for menor. O STJ trata a divergência de metragem, nesse regime, como vício aparente aferível na entrega do imóvel, submetido ao prazo decadencial de um ano do art. 501 do Código Civil, contado do registro do título ou da imissão na posse, conforme o caso.