Se uma pessoa der imóvel seu em garantia do cumprimento de uma obrigação,
- A)o bem não será passível de penhora por outras dívidas contraídas perante terceiros.
Errada: o imóvel dado em garantia ainda pode responder por outras dívidas, observadas as regras de preferência e concorrência entre credores.
- B)ônus reais anteriormente constituídos e registrados serão ineficazes.
Errada: ônus reais anteriores e regularmente registrados não desaparecem por causa da nova garantia, porque a publicidade registral preserva a prioridade deles.
- C)a alienação do imóvel independerá de autorização do credor.
Certa: a alienação do imóvel, em regra, não depende de autorização do credor, pois a garantia não retira do proprietário o poder de disposição sobre o bem.
- D)ficarão fora da garantia benfeitorias úteis realizadas posteriormente no imóvel.
Errada: benfeitorias úteis realizadas depois podem integrar a garantia, já que a garantia normalmente alcança acessões e melhorias incorporadas ao imóvel.
- E)poderá o credor renunciar à garantia, mas a validade dependerá de instrumento público.
Errada: a renúncia à garantia não exige, como regra, instrumento público; a forma depende da natureza do ato e do negócio constituído.
Gabarito: C
Quando um imóvel é dado em garantia de uma obrigação, a ideia central é que o bem continua no patrimônio do devedor, mas fica gravado por um direito real de garantia. Isso não significa, automaticamente, que ele “trava” para todo o resto do mundo. Em regra, o proprietário ainda pode alienar o imóvel, só que a garantia acompanha o bem e continua produzindo efeitos contra terceiros. É por isso que o item C está correto: a venda do imóvel não depende de autorização do credor, salvo situação excepcional prevista em lei ou no contrato de forma específica. A lógica do direito real de garantia é proteger o credor com preferência e sequela, não impedir toda circulação do bem. O credor não vira “dono” do imóvel, ele apenas ganha uma tutela especial sobre ele. Nos direitos reais de garantia, o que costuma acontecer é isto: o bem pode ser transferido, mas permanece gravado. Então o novo adquirente recebe o imóvel com o ônus, e o credor mantém a segurança jurídica da garantia. Essa é uma ideia bem cobrada em prova, porque a banca gosta de confundir restrição à disposição com efeito da garantia. Em resumo: dar imóvel em garantia não congela a propriedade. O devedor continua podendo negociar o bem, e o credor segue protegido pelo gravame, conforme a disciplina dos direitos reais de garantia no Código Civil.