Sobre o patrimônio de afetação em incorporação imobiliária, é correto afirmar que
- A)o patrimônio de afetação pode ser constituído a qualquer tempo, mediante averbação de termo firmado pelo incorporador no Registro de Imóveis.
Certa: o patrimônio de afetação é constituído por averbação do termo firmado pelo incorporador no Registro de Imóveis, na forma da Lei 4.591/1964.
- B)a afetação do patrimônio visa primordialmente a facilitar a obtenção de crédito para a construção de empreendimentos imobiliários.
Errada: a finalidade principal é segregar e proteger o empreendimento, e não primordialmente facilitar a obtenção de crédito.
- C)o patrimônio respectivo, feita a afetação, não pode ser dado em garantia em operação de crédito.
Errada: a afetação não impede, por si só, a constituição de garantias em operação de crédito, desde que respeitado o regime legal aplicável.
- D)o regime de afetação é obrigatório no caso de incorporação destinada à moradia de população de baixa renda.
Errada: o regime de afetação não é obrigatório de forma geral para incorporação destinada à moradia de população de baixa renda.
Gabarito: A
O patrimônio de afetação é uma técnica de proteção na incorporação imobiliária: o terreno e as acessões ficam “separados” do patrimônio geral do incorporador. A ideia é blindar os recursos da obra, evitando que problemas em outros negócios da empresa contaminem aquele empreendimento. Em linguagem de prova, pense assim: a obra ganha sua própria caixinha, com contabilidade e destinação próprias. A Lei 4.591/1964, com as alterações da Lei 10.931/2004, prevê que o incorporador pode submeter o empreendimento ao regime de afetação por averbação do termo no Registro de Imóveis, a qualquer tempo, enquanto a incorporação estiver em andamento. Ou seja, não é algo “instantâneo por magia”, mas um ato formal no cartório que cria esse regime especial. É exatamente por isso que a alternativa A está correta: ela descreve o modo de constituição do patrimônio de afetação, com a averbação do termo firmado pelo incorporador no Registro de Imóveis. A banca gosta dessa linguagem registral porque ela cobra o detalhe operacional da lei. Já o objetivo central do instituto não é facilitar crédito para a construção, nem tornar a afetação obrigatória em qualquer hipótese. O foco é proteger adquirentes e assegurar que os recursos do empreendimento sejam usados na própria obra, o que é a lógica do regime de afetação.