Considerando as normas gerais do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), a Procuradoria do Município recebeu uma consulta do Prefeito, interessado em saber sobre a possibilidade de uma grande empresa urbanizadora implantar condomínios de lotes em uma área da cidade gravada pelo Plano Diretor como zona rural. Em seu parecer, o Procurador orientou, corretamente, que:
- A)A implantação dos empreendimentos é possível mediante lei ordinária que altere o regime urbanístico da região, legando-se para a etapa do licenciamento ambiental a análise da viabilidade locacional dos projetos urbanos.
Errada, porque a viabilidade locacional não pode ser deixada apenas para o licenciamento ambiental, já que antes é necessário ajustar legalmente o perímetro urbano e observar o planejamento urbano.
- B)A implantação dos empreendimentos pressupõe a ampliação do perímetro urbano por meio de lei que altere o Plano Diretor, a qual deve ser precedida de projeto instruído com estudos técnicos que apontem para a possibilidade de urbanização da área e de ampla participação social.
Certa, porque a implantação em área classificada como rural exige ampliação do perímetro urbano por lei, com estudos técnicos e ampla participação social, conforme o Estatuto da Cidade.
- C)Deve ser publicada lei ordinária prevendo a possibilidade da implantação de condomínios de lotes na zona rural, desde que sejam mantidos percentuais de reserva legal nas glebas.
Errada, porque a simples lei prevendo condomínios de lotes na zona rural não afasta a necessidade de prévia alteração do perímetro urbano e da disciplina urbanística aplicável.
- D)O Prefeito pode encaminhar à Câmara Municipal um projeto de lei que altere o regime urbanístico da área, sem necessidade de prévia audiência pública, porque não se trata de alteração do Plano Diretor.
Errada, porque a ampliação do perímetro urbano e a alteração do regime urbanístico exigem participação popular e estudos técnicos; não é uma providência que dispense audiência pública.
- E)O empreendimento seja projetado para a área imediatamente contígua ao tecido urbano consolidado, a fim de se evitar a necessidade de ampliação de perímetro por meio de lei.
Errada, porque a proximidade física ao tecido urbano consolidado não elimina a exigência legal de ampliar o perímetro urbano por lei quando a área continua classificada como rural.
Gabarito: B
Aqui a ideia central é simples: zona rural não vira área de condomínio de lotes por vontade do empreendedor, nem por atalho jurídico. Se o terreno está classificado pelo Plano Diretor como rural, antes de pensar em empreendimento urbano, o Município precisa ajustar o perímetro urbano por lei própria, com base em estudos técnicos e com participação popular. O Estatuto da Cidade trata isso com bastante cuidado, justamente para evitar a famosa urbanização improvisada, que depois cobra a conta em saneamento, mobilidade e uso do solo. O fundamento mais importante é o art. 42-B da Lei 10.257/2001. Ele exige, para ampliação do perímetro urbano, lei municipal precedida de estudos técnicos que demonstrem a viabilidade da expansão e de audiência pública, além de compatibilidade com o Plano Diretor. Em outras palavras: não basta dizer que a área é “boa para crescer”; é preciso provar e discutir isso com a sociedade. Por isso o gabarito é a letra B. A consulta do Prefeito deveria ser respondida no sentido de que o empreendimento só pode seguir se houver antes a ampliação do perímetro urbano, com a formalização legal adequada e a devida instrução técnica e participação social. O Estatuto da Cidade não gosta de surpresas urbanísticas, e o Município também não deveria gostar.