O Município Beta, após revisão de seu plano diretor com a oitiva da sociedade civil, por meio de diversas audiências públicas, concluiu que necessitava de áreas para a execução de programas e projetos habitacionais de interesse social. Dessa forma, foi editada lei municipal, baseada no citado plano diretor, delimitando as áreas em que incidirá direito de preempção, com prazo de vigência de quatro anos. O direito de preempção conferiu ao poder público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, naquela área especificada. Por entender que a citada lei municipal é inconstitucional por violar seu direito de propriedade, João alienou a Maria seu imóvel urbano incluído na área prevista na lei, sem oportunizar ao município o direito de preferência. O Município Beta ajuizou ação pleiteando a invalidação do negócio jurídico celebrado entre João e Maria, requerendo que lhe sejam assegurados os direitos previstos no Estatuto da Cidade. No caso em tela, o magistrado deve observar que a Lei nº 10.257/2001 dispõe que a alienação do imóvel de João a Maria é:
- A)válida e eficaz, haja vista que a lei municipal é materialmente inconstitucional por violar o direito de propriedade de João, na medida em que não especificou os proprietários de imóveis que serão desapropriados;
Errada, porque a lei municipal pode instituir o direito de preempção nos termos do Estatuto da Cidade, e a venda feita sem observá-lo não fica automaticamente válida e eficaz contra o Município.
- B)válida e eficaz, haja vista que a lei municipal é formalmente inconstitucional por violar o direito de propriedade de João, visto que é competência legislativa dos Estados editar normas dispondo sobre esse tipo de limitação administrativa;
Errada, porque a disciplina do direito de preempção é matéria de urbanismo municipal prevista em lei federal, e não uma limitação administrativa a ser disciplinada pelos Estados nesse caso.
- C)nula de pleno direito, e o Município poderá adquirir o imóvel pelo seu valor venal previsto na base de cálculo do IPTU ou pelo valor da transação, se este for inferior àquele, pois o direito de preempção é uma espécie de limitação administrativa;
Certa, porque a alienação feita sem respeitar o direito de preempção é nula de pleno direito e o Município pode adquirir o imóvel pelo valor venal do IPTU ou pelo valor da transação, se menor, conforme o Estatuto da Cidade.
- D)válida e ineficaz, haja vista que o Município deverá comprovar, durante a fase de instrução probatória, a utilidade pública, a necessidade pública ou o interesse social para exercer seu direito de preferência, por meio da desapropriação;
Errada, porque o exercício do direito de preempção não exige demonstração de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social nem envolve desapropriação, mas simples preferência na compra.
- E)nula de pleno direito, e o Município poderá adquirir o imóvel pelo seu valor venal, a ser definido por perícia de avaliação judicial, assegurados o contraditório e a ampla defesa, pois o direito de preempção é uma espécie de desapropriação especial urbana.
Errada, porque direito de preempção não é desapropriação especial urbana; ele apenas confere preferência de aquisição ao Município, sem necessidade de perícia judicial para fixação do preço.
Gabarito: C
O direito de preempção, previsto nos arts. 25 a 27 do Estatuto da Cidade, não tira o domínio do particular nem transforma a venda em desapropriação. Ele apenas dá ao Município uma preferência legal para comprar o imóvel urbano quando houver alienação onerosa entre particulares, desde que a área tenha sido delimitada por lei municipal baseada no plano diretor e com prazo certo de vigência. Aqui, o Município Beta fez exatamente isso: editou lei municipal, após a revisão do plano diretor e com participação popular, delimitando as áreas e fixando prazo de quatro anos, como exige a lei. Se o proprietário vende o imóvel sem observar essa preferência, o negócio não some do mapa, mas fica nulo de pleno direito em relação ao Município, que pode reivindicar o imóvel para si. O art. 26 do Estatuto da Cidade é bem direto: o Município pode adquirir o imóvel nas mesmas condições da proposta apresentada ao terceiro ou pelo valor venal da base do IPTU, se este for inferior ao valor da transação. É uma forma de proteger a política urbana sem precisar abrir espaço para manobras simples de bypass. Por isso, a alienação de João a Maria não é simplesmente válida e eficaz contra o Município. O efeito jurídico correto é a nulidade, e o Município pode exercer a preferência pagando o valor adequado nos termos da lei. A banca costuma cobrar justamente essa distinção: preempção não é desapropriação, não é limitação administrativa genérica e não depende de prova de utilidade pública em cada caso.