É correto afirmar a respeito do cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, segundo a legislação tributária e jurisprudência nacionais, que:
- A)o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor venal, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de execução fiscal.
Errada, porque o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, mas o Fisco não precisa de execução fiscal para afastá-lo, e sim de procedimento administrativo próprio.
- B)a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
Certa, pois a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação obrigatória à base do IPTU.
- C)o município pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente, a partir de prévias pesquisas mercadológicas por ele realizadas.
Errada, porque o Município não pode fixar previamente, de forma unilateral, um valor de referência para substituir automaticamente a base do ITBI.
- D)a base de cálculo do ITBI coincide com a base de cálculo do IPTU, a qual tem por referência planta genérica de valores apresentada pelo Poder Executivo para votação e deliberação pelo Poder Legislativo municipal.
Errada, porque a base do ITBI não coincide com a do IPTU e a planta genérica de valores é critério ligado ao IPTU, não ao ITBI.
- E)o ITBI é imposto que comporta lançamento de ofício como regra geral, devendo ter como parâmetro as características médias do mercado imobiliário local, desconsideradas as características específicas do imóvel negociado, tais como benfeitorias e outras especificidades.
Errada, porque o ITBI não é, como regra, imposto de lançamento de ofício e não pode desconsiderar as características específicas do imóvel negociado.
Gabarito: B
O ITBI, em regra, incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e tem base de cálculo ligada ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. A ideia central é simples: o Município não pode “inventar” um valor qualquer nem prender o contribuinte automaticamente ao valor do IPTU, porque o IPTU e o ITBI medem realidades diferentes. O ponto mais importante aqui veio consolidado pelo STJ no Tema 1113: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade. Se o Fisco desconfiar de subavaliação, ele pode instaurar procedimento próprio de arbitramento, mas não pode substituir de saída a declaração do contribuinte por um valor de referência pré-fixado unilateralmente. Por isso, a letra B está correta: ela descreve exatamente a orientação jurisprudencial nacional de que a base do ITBI não fica vinculada à do IPTU, nem o valor venal do IPTU pode servir como piso automático de tributação. Cada imposto tem sua lógica: o IPTU usa um critério próprio, voltado à tributação patrimonial periódica; o ITBI olha para o negócio de transmissão. Em resumo: no ITBI, o foco é o valor real de mercado do imóvel na operação, e não uma tabela pronta do Município nem o valor do IPTU por reflexo. Se o Fisco quiser discutir o valor, tem que fazer isso do jeito certo, com procedimento regular, e não no modo “chute oficial”.