Caio e Tício assinaram instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel situado no Município Y. Desconfortável com o fato de se tratar de um instrumento particular, Caio (o comprador) convence Tício (o vendedor) a tornar o compromisso de compra e venda público mediante escritura pública devidamente lavrada. No momento da lavratura da escritura, contudo, o tabelião exige como condição para a realização do ato a comprovação do pagamento do imposto municipal sobre transmissão de bens imóveis por ato inter vivos (ITBI). A respeito dessa situação hipotética, é correto afirmar, com base na legislação e na jurisprudência tributárias nacionais, que
- A)a exigência do tabelião é correta, pois, embora o ITBI não incida no momento da assinatura do instrumento particular de compra e venda, é suficiente para a ocorrência do fato gerador do imposto a lavratura de escritura de compromisso de compra e venda.
Errada, porque a lavratura da escritura pública de compromisso de compra e venda não é o fato gerador do ITBI; sem o registro imobiliário, não há transmissão da propriedade.
- B)a exigência do tabelião é correta, pois os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício são responsáveis solidariamente pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em caso de omissão.
Errada, porque a responsabilidade do tabelião não transforma em devido um tributo cujo fato gerador ainda não ocorreu; além disso, a exigência depende da existência da obrigação tributária no caso concreto.
- C)a exigência é incorreta, pois o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro da compra e venda no cartório de registro de imóveis.
Certa, pois o ITBI somente incide com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
- D)a exigência do tabelião é correta, pois o ITBI incide sobre a transmissão de bens imóveis a qualquer título, sendo o imposto devido desde o momento da assinatura do instrumento particular de compra e venda.
Errada, porque a assinatura do instrumento particular de compra e venda não transfere a propriedade nem, por si só, gera a incidência do ITBI.
Gabarito: C
O ponto central aqui é lembrar que, no ITBI, a mera assinatura de compromisso de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel. No direito civil brasileiro, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, e não com a simples escritura ou com o contrato particular. Isso está alinhado com o art. 1.245 do Código Civil: quem compra, mas ainda não registrou, ainda não virou proprietário para fins reais. Por isso, o tabelião não pode exigir o ITBI como condição para lavrar a escritura pública de compromisso de compra e venda, porque o fato gerador do imposto ainda não ocorreu. O STJ tem entendimento consolidado de que o ITBI incide somente com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, ou seja, no registro do título translativo. A lógica é simples: escritura pública e registro não são a mesma coisa. A escritura formaliza a vontade das partes; o registro é que “faz nascer” a mudança de titularidade perante terceiros e, no caso, perante o sistema tributário municipal para fins de ITBI. Então, a resposta correta é a alternativa C, porque ela segue a lei civil e a jurisprudência tributária: sem registro da compra e venda no cartório competente, não há transmissão da propriedade e, portanto, não há fato gerador do ITBI.