Provocado por inúmeras demandas judiciais entre contribuintes e municípios, em todo o país, o Superior Tribunal de Justiça delimitou, conceitualmente, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1113), a base de cálculo do Imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI. Na Tese Firmada, o STJ aborda, inclusive, conceitos da base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU – para definir que
- A)as bases de cálculo do ITBI e do IPTU podem ser idênticas, desde que ambas sigam valores de referência de mercado preestabelecidos anualmente pelos municípios.
Errada, porque o STJ afastou a possibilidade de bases idênticas por simples valor de referência anual imposto pelo município.
- B)a base de cálculo do ITBI não poderá ser inferior à base de cálculo do IPTU, pois pressupõe-se que o valor de transmissão de um imóvel, em condições normais de mercado, não poderá ser inferior ao valor venal do imóvel utilizado pelo município para fins de lançamento do IPTU.
Errada, porque a base do ITBI não pode ser automaticamente inferior à do IPTU, mas também não existe essa regra rígida de piso como a alternativa afirma.
- C)as bases de cálculo do ITBI e IPTU não poderão, em nenhuma hipótese, coincidirem, ainda que o contribuinte declare a transmissão de imóvel em valor idêntico ao de lançamento do IPTU pelo município.
Errada, porque as bases de ITBI e IPTU podem até coincidir em casos concretos, não havendo vedação absoluta.
- D)o município não poderá arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Certa, porque o município não pode fixar previamente a base do ITBI por valor de referência unilateral, conforme o Tema 1113 do STJ.
- E)o valor da transação declarado pelo contribuinte não goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Sendo assim, o valor declarado pelo contribuinte sempre que divergente do valor de referência do município deverá ser comprovado por laudo específico a cargo do contribuinte, mediante regular instauração de processo administrativo próprio.
Errada, porque o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e não pode ser sempre afastado por laudo do próprio contribuinte.
Gabarito: D
O ponto central do Tema 1113 do STJ é simples: no ITBI, a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, mas isso não autoriza o município a impor, de forma automática, um valor de referência unilateral como se fosse verdade absoluta. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, e o Fisco só pode afastá-lo se instaurar procedimento administrativo próprio, com fundamento no art. 148 do CTN, para apurar eventual subavaliação. O STJ também deixou claro que a base do ITBI não se confunde automaticamente com a do IPTU. O IPTU usa o valor venal do imóvel para fins de lançamento, mas isso não significa que o município possa transformar esse dado em piso obrigatório para o ITBI, nem criar uma tabela prévia de mercado sem contraditório. Cada imposto tem sua lógica e sua base própria. Por isso, o gabarito é a letra D: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente. Se houver dúvida sobre o valor declarado, a Administração deve analisar o caso concreto e seguir o procedimento legal de arbitramento, e não presumir de antemão que todo negócio vale mais do que foi informado. Em resumo: o STJ derrubou a ideia do "valor de prateleira" do município para o ITBI. O contribuinte declara, o Fisco pode fiscalizar, mas não pode chutar primeiro e perguntar depois.