Mário desejava adquirir um apartamento de José, tendo sido pactuado o preço em R$ 300.000,00, pois o imóvel necessitava de ampla reforma, ainda que um imóvel naquela região custasse em torno de R$ 400.000,00. Para poder efetuar o registro do negócio jurídico, Mário foi informado pelo registrador de que deveria recolher o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI). Mário declarou ao Fisco municipal o mesmo valor que constaria da escritura pública (R$ 300.000,00), mas o Fisco não aceitou tal valor, arbitrando-o unilateralmente em R$ 400.000,00. À luz do Código Tributário Nacional e do entendimento dominante dos Tribunais Superiores, é correto afirmar que:
- A)o registrador não poderia ser responsabilizado tributariamente pelo não recolhimento do ITBI;
Errada, porque o registrador não é sujeito passivo do ITBI pelo simples fato de realizar o registro, salvo hipóteses legais específicas de responsabilidade, o que não é a regra aqui.
- B)o valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado;
Certa, pois o valor declarado na transação pelo contribuinte presume-se verdadeiro e compatível com o mercado, até prova em contrário em procedimento próprio.
- C)a apuração do valor venal do imóvel ocorre da mesma formano ITBI e no IPTU;
Errada, porque o valor venal para o ITBI não é apurado da mesma forma que no IPTU, já que os critérios e a base de referência são distintos.
- D)o Fisco está correto em arbitrar unilateralmente o valor do imóvel em R$ 400.000,00, por ser este efetivamente o valor médio de mercado de um imóvel similar naquela região;
Errada, porque o Fisco não pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo apenas por entender que o valor médio de mercado seria maior, sem procedimento administrativo específico.
- E)o Fisco pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI deste imóvel com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente em pauta genérica de valores venais aplicável a todos os imóveis do Município.
Errada, porque é vedada a fixação prévia e genérica da base do ITBI por pauta unilateral de valores venais como método automático de cobrança.
Gabarito: B
O ITBI incide na transmissão onerosa de imóvel entre vivos e sua base de cálculo é o valor venal do bem transmitido. Aqui mora a pegadinha: valor venal não é, automaticamente, o valor que a Prefeitura quer cobrar, nem um número tirado do chapéu com cara de “tabela oficial”. Pelo entendimento dominante dos tribunais superiores, a declaração feita pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Isso significa que o valor informado por Mário, em regra, deve ser aceito, salvo se o Fisco demonstrar, em procedimento próprio, que há subavaliação ou simulação. O município não pode simplesmente aumentar a base de cálculo de forma unilateral, sem instaurar processo administrativo regular. O STJ consolidou essa ideia no Tema Repetitivo 1113: o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, e a Administração só pode afastá-lo mediante procedimento administrativo específico. O STF também repudia a fixação unilateral da base por pautas genéricas de referência como regra automática. Por isso a alternativa B está correta: o valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário tem presunção de correspondência com o valor de mercado, e o Fisco não pode desconsiderá-lo de pronto só porque o imóvel, em tese, poderia valer mais na região.