Determinada empresa celebrou contrato de locação comercial pelo prazo de 10 anos com Shopping Center para instalar loja de artigos eletrônicos. Com a vontade de renovar o contrato e percebendo o desinteresse dos administradores do centro comercial, a empresa locatária propõe ação renovatória requerendo a renovação do contrato por igual prazo sob as mesmas condições. É correto afirmar que a renovação do contrato em questão
- A)prescinde de contrato escrito.
Errada, porque a renovatória exige contrato escrito e com prazo determinado, não dispensando essa formalidade.
- B)pode ocorrer de forma automática pelo prazo estabelecido no contrato em vigor.
Errada, pois a renovação não ocorre automaticamente: depende de ação renovatória e do preenchimento dos requisitos legais.
- C)poderá ser concedida se ação renovatória tiver sido proposta até seis meses, no máximo, antes da data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de prescrição.
Errada, porque o prazo de 6 meses é o limite final para propor a ação, mas não se trata de prescrição; é uma condição temporal para o ajuizamento.
- D)poderá ser compulsoriamente concedida pelo prazo de cinco anos, ainda que a vigência do contrato vincendo supere esse período.
Certa, pois, atendidos os requisitos da ação renovatória, a renovação compulsória é admitida por 5 anos, ainda que o contrato em vigor tenha prazo superior.
- E)deve ser negada pois o prazo máximo do contrato de locação permitido por lei é de cinco anos.
Errada, porque a Lei do Inquilinato não fixa prazo máximo geral de 5 anos para locação comercial; o ponto central aqui é a renovatória, não esse limite absoluto.
Gabarito: D
A ação renovatória é o instrumento que protege o ponto empresarial do locatário comercial, evitando que o locador encerre o contrato de surpresa quando o negócio já está consolidado. Mas ela não nasce do nada: a Lei 8.245/91 exige contrato escrito e com prazo determinado, além do atendimento dos requisitos legais da locação empresarial, como a exploração do mesmo ramo por certo período. O ponto mais cobrado é o prazo para ajuizar a ação. O locatário deve propor a renovatória entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato, porque fora dessa janela ele perde a chance processual. E aqui não adianta fazer drama de shopping center chique ou loja famosa: o prazo legal é rígido. No caso da questão, o gabarito é a letra D porque, uma vez presentes os requisitos da ação renovatória, a renovação compulsória é concedida por 5 anos, ainda que o contrato vincendo tenha prazo superior. Esse é o entendimento aplicado à renovatória comercial, em linha com a disciplina da Lei do Inquilinato e com a proteção da estabilidade do estabelecimento comercial. Em resumo: não basta querer renovar, é preciso cumprir os requisitos e respeitar o período certo para a ação. Cumpriu? O juiz pode renovar compulsoriamente. Perdeu o timing? Aí o relógio jurídico não perdoa.