José, por meio de compromisso de compra e venda irrevogável e não registrado no cartório de registro de imóveis, transferiu a Luís a posse imediata de imóvel de sua propriedade, comprometendo-se a transferir a propriedade no prazo de 120 dias. Dias após eles terem firmado o referido compromisso de compra e venda, Luís, após quitado integralmente o preço, passou a residir no imóvel objeto da contratação. Entretanto, antes de realizada a escritura pública de compra e venda do imóvel, Luís tomou conhecimento de que o bem havia sido penhorado. Nessa situação hipotética,
- A)Luís, em razão da posse exercida sobre o imóvel, pode opor-se à penhora mediante embargos de terceiro, ainda que a promessa não esteja inscrita.
Certa, porque o possuidor com compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, pode ajuizar embargos de terceiro para defender a posse contra a penhora.
- B)somente José, por ser o proprietário do bem, poderá se insurgir contra a penhora por meio de embargos de terceiro.
Errada, porque o promitente vendedor não é o único legitimado; quem está na posse e sofre a constrição também pode se defender.
- C)Luís não poderá opor-se à penhora por meio de embargos de terceiro, uma vez que não houve registro do compromisso de compra e venda.
Errada, porque a falta de registro não impede, por si só, a oposição de embargos de terceiro quando há posse e compromisso de compra e venda.
- D)uma vez paga a integralidade do preço, ainda que não formalizada a escritura de compra e venda e levada a registro, pode Luís, na condição de proprietário do imóvel, opor-se à penhora.
Errada, porque o pagamento integral e a ausência de escritura/registro não tornam Luís proprietário; sem registro, ainda não há transferência da propriedade imobiliária.
- E)José, em razão da posse direta que exerce sobre o bem, é o único legitimado para opor-se à penhora por meio de embargos de terceiro.
Errada, porque José, que transferiu a posse e assumiu o compromisso de vender, não é o único legitimado, e a afirmação sobre posse direta também está equivocada no contexto.
Gabarito: A
Os embargos de terceiro servem para proteger quem, sem ser parte no processo, sofre constrição sobre bem que está em sua posse ou sobre o qual exerce direito incompatível com a penhora. No CPC, isso aparece no art. 674: quem sofre turbação ou esbulho na posse por ato de apreensão judicial pode se defender por embargos de terceiro. E, no caso de imóvel, a jurisprudência do STJ é bem clara: a promessa de compra e venda sem registro não impede a proteção do promitente comprador que já está na posse. É exatamente a lógica da Súmula 84 do STJ, que admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado. No enunciado, Luís recebeu a posse, quitou o preço e passou a residir no imóvel. Mesmo sem escritura pública e sem registro, ele tem um vínculo possessório e aquisitivo suficiente para reagir contra a penhora por meio de embargos de terceiro. O detalhe importante é este: o registro é essencial para transferir a propriedade, mas não é indispensável para legitimar a defesa da posse e do direito aquisitivo contra constrição judicial indevida. Então, o gabarito é a letra A porque a ausência de registro do compromisso não derruba a proteção processual de quem já detém a posse e tem compromisso irrevogável de compra e venda. Em prova, pense assim: propriedade registrada é uma coisa; proteção da posse e do direito de aquisição, especialmente contra penhora, é outra. O CPC e a Súmula 84 do STJ trabalham justamente nessa separação.