Questão comentada de Direito Notarial e Registral

A incorporadora XTY lançou um grande empreendimento imobiliário na cidade de Recife. Para se financiar, contratou mútuo com o Banco Crescer é Preciso S/A e pretendia dar em hipoteca as unidades que construiria e venderia. O registrador responsável, no entanto, suscitou dúvida, quanto ao requerimento, em três aspectos: I. é impossível a constituição de hipoteca sobre bem futuro, que ainda não é de propriedade do devedor nem será (porque as unidades serão comercializadas); II. também é inviável a constituição da garantia real sobre o terreno que está para sofrer incorporação imobiliária, uma vez que a hipoteca traduz vínculo jurídico indivisível, que adere à coisa por inteiro e a cada uma das suas partes, de modo que não contemplaria as modificações que já se anunciam sobre o imóvel; e III. a constituição de hipoteca seria inócua, por ser ineficaz perante futuros adquirentes das unidades privativas. Nesse sentido, é correto afirmar que:

• A)apenas a terceira alegação procede, embora não impeça a constituição da garantia;

  Correta. Só a terceira alegação procede, mas a ineficácia perante adquirentes não impede constituir a garantia.

• B)procedem a segunda alegação, embora seja superável pela expressa e imprescindível menção no título constitutivo de que a garantia compreende todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, e a terceira alegação, que, no entanto, não obsta a constituição da garantia;

  Incorreta. A segunda alegação não procede como impedimento jurídico.

• C)improcede a primeira alegação, porque não há qualquer impedimento à constituição de hipoteca sobre bem futuro, bem como a segunda, porque a hipoteca abrange ex lege todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel;

  Incorreta. Desconsidera a procedência da terceira alegação perante futuros adquirentes.

• D)procede apenas a primeira alegação, diante do impedimento à constituição de hipoteca sobre bem futuro, o mesmo que se verifica quanto ao penhor, por exemplo;

  Incorreta. A primeira alegação não procede; admite-se garantia de dívida futura nos limites legais.

• E)todas as alegações improcedem, na medida em que o princípio da especialização é superado no caso de hipotecas para financiamento de incorporação imobiliária, sendo certo, ademais, que a garantia já abrange ex lege todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, bem como que não há vedação para a futura alienação das unidades privativas.

  Incorreta. A terceira alegação procede, embora não obste a constituição.