Sófocles, promitente comprador, firmou compromisso particular de compra e venda com Ésquilo, promitente vendedor, por meio do qual ambas as partes se obrigaram a celebrar o contrato definitivo de compra e venda, por meio de escritura pública. Sófocles se obrigou a pagar o preço na forma acordada, enquanto Ésquilo se obrigou a transferir a posse do imóvel de imediato e, após a quitação do preço, realizar a outorga da escritura definitiva. Quitado o preço do imóvel, Sófocles entra em contato com Ésquilo para que seja realizada a escritura definitiva, mas descobre que o promitente vendedor acabara de falecer. Eurípedes, seu único herdeiro, recusou-se a cumprir a obrigação, por e-mail, ao argumento de que não reconhecia o negócio firmado entre seu pai, Ésquilo, e aquele que se dizia promitente comprador, Sófocles, considerando ter sido realizado por instrumento particular e sem ser levado a registro na matrícula do imóvel. O promitente comprador busca, assim, o serviço de registro de imóveis a fim de obter a adjudicação compulsória extrajudicial. Diante deste fato, assinale a afirmativa correta.
- A)Sófocles não pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial porque o compromisso de compra e venda não foi realizado por escritura pública.
Incorreta. A adjudicacao compulsoria extrajudicial admite instrumento particular de promessa de compra e venda; não se exige que o compromisso tenha sido lavrado por escritura pública.
- B)Sófocles pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial de instrumento particular de compromisso de compra e venda, mas deve antes levar o contrato a registro na matrícula do imóvel.
Incorreta. O deferimento da adjudicacao independe de previo registro do instrumento de promessa de compra e venda ou cessao.
- C)Sófocles pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, mas o e-mail não é suficiente para fazer prova da quitação, que deve ser caracterizada pela não celebração da escritura definitiva no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do cartório.
Correta. O promitente comprador pode usar a via extrajudicial, mas a recusa por e-mail não basta para suprir o requisito legal de caracterizacao do inadimplemento, que depende da notificacao extrajudicial e do decurso do prazo de 15 dias sem outorga do titulo.
- D)Sófocles pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, desde que apresente a prova do pagamento do ITBI e certidão de regularidade fiscal do promitente vendedor.
Incorreta. O comprovante de pagamento do ITBI e exigido, mas a Lei 6.015/1973 dispensa a comprovacao da regularidade fiscal do promitente vendedor para o deferimento.
- E)Sófocles não pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, porque o falecimento do promitente vendedor impõe a necessidade de propositura de ação de adjudicação compulsória, pela via judicial.
Incorreta. O falecimento do promitente vendedor não impede, por si só, a adjudicacao compulsoria extrajudicial; sucessores podem figurar na dinamica do procedimento, sem imposicao automatica da via judicial.
Gabarito: C
A adjudicacao compulsoria extrajudicial, prevista no art. 216-B da Lei 6.015/1973, pode recair sobre promessa de compra e venda ou cessao e independe do previo registro do compromisso. O procedimento exige, entre outros documentos, prova do pagamento e prova do inadimplemento da obrigação de outorgar escritura. Esse inadimplemento se caracteriza pela não celebracao do titulo em 15 dias contados da notificacao extrajudicial feita pelo oficial competente, de modo que uma simples recusa por e-mail não substitui a notificacao legal.