Naiara compareceu ao Cartório de Registro de Imóveis munida de título de hipoteca que lhe garante como credora e pretende o seu registro. Entretanto, o título faz menção a outra hipoteca preexistente sobre o mesmo imóvel, a qual, contudo, não foi registrada. Diante disso, a hipoteca apresentada por Naiara:
- A)não deve ser registrada, por ser nulo o título, já que são proibidas múltiplas hipotecas sobre o mesmo bem;
Errada, porque múltiplas hipotecas sobre o mesmo imóvel são admitidas, desde que observadas a ordem e a prioridade registral.
- B)deve ser registrada e terá preferência sobre a anterior, tendo em vista a prioridade do registro;
Errada, porque a prioridade não é da hipoteca anterior que não foi registrada; a preferência decorre do registro, e não apenas da existência do título.
- C)deve ser registrada, mas ficará subordinada à outra hipoteca que, ainda que não registrada, tem preferência em razão da anterioridade;
Errada, porque a hipoteca anterior não registrada não tem preferência automática só por ser mais antiga.
- D)deve ser prenotada, e a hipoteca anterior perderá a validade, tendo em vista a impossibilidade de inscrição das duas na mesma matrícula;
Errada, porque a existência de duas hipotecas não torna a anterior inválida nem impede a coexistência das inscrições na matrícula.
- E)deve ser prenotada, mas sobrestada por até trinta dias, para eventual inscrição da precedente, e somente se não ocorrida, registrar a hipoteca de Naiara, dando-lhe preferência.
Certa, porque o título deve ser prenotado e o registro fica sobrestado por até 30 dias para eventual ingresso da hipoteca precedente, preservando-se a disciplina da prioridade.
Gabarito: E
Aqui a palavra-chave é prioridade registral. No Registro de Imóveis, a regra geral é simples: quem registra primeiro, em regra, tem preferência. Mas a lei traz uma cautela quando o título apresentado menciona hipoteca anterior ainda não registrada. Nesse caso, o registrador não pode simplesmente fingir que a hipoteca anterior não existe nem também dar preferência automática para ela. Pela Lei de Registros Públicos, o título de hipoteca apresentado deve ser prenotado, e o registro fica sobrestado por até 30 dias para verificar se a hipoteca anterior será efetivamente levada a registro. Se a precedente não entrar nesse prazo, a hipoteca de Naiara poderá ser registrada e ganhar prioridade. É a lógica de evitar que um credor "furte a cena" antes de se confirmar a situação do título anterior. Então, o gabarito E está correto porque respeita a prenotação, o prazo de sobrestamento e a possibilidade de a hipoteca posterior obter preferência se a anterior não se consolidar no registro. Esse raciocínio se harmoniza com os arts. 182, 186 e 190 da Lei 6.015/1973, que tratam de prenotação, prioridade e da hipótese específica envolvendo hipotecas sucessivas. Em resumo: no Registro de Imóveis, não basta o papel existir. Para valer contra terceiros e para definir preferência, a hipoteca precisa entrar na pista do registro no momento certo.