A sociedade empresária XX decidiu desenvolver as atividades necessárias à promoção e à construção de uma edificação composta por unidades autônomas, com o objetivo de realizar a sua alienação total. O terreno a ser utilizado lhe pertencia e não era objeto de nenhum direito real por parte de terceiros. A partir dessa decisão, questionou seu advogado sobre a possibilidade de o terreno e as acessões objeto dessas atividades manterem-se apartados do patrimônio da sociedade XX, constituindo um patrimônio específico, de modo a tornar possível a consecução do fim último almejado, a entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes, o que seria objeto de averbação no Registro de Imóveis. Em resposta, o advogado informou, corretamente, que:
- A)o referido patrimônio pode ser constituído a qualquer tempo, mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pela sociedade XX;
Correta: o patrimônio de afetação pode ser constituído por termo firmado pela sociedade incorporadora e averbado no Registro de Imóveis, sem exigência de escritura pública.
- B)o referido patrimônio só pode ser constituído antes da oferta pública das unidades, mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pela sociedade XX;
Errada: não há essa limitação de que só pode ser constituído antes da oferta pública das unidades.
- C)enquanto a sociedade XX for proprietária do terreno, sem a correlata alienação de suas frações ideais, não será possível a constituição do referido patrimônio e a sua averbação;
Errada: a simples titularidade do terreno pela sociedade não impede a constituição do patrimônio de afetação; ao contrário, isso é compatível com o regime.
- D)o referido patrimônio só pode ser constituído antes da oferta pública das unidades, mediante averbação, no Registro de Imóveis, de escritura pública firmada pela sociedade XX;
Errada: a lei não exige escritura pública, mas sim termo firmado pela incorporadora e averbação no Registro de Imóveis.
- E)a constituição do referido patrimônio pode ser realizada com a abertura de matrícula própria, dissociada das unidades autônomas, que não serão acompanhadas de fração ideal.
Errada: o patrimônio de afetação não depende de abertura de matrícula própria nem de afastar a fração ideal das unidades autônomas.
Gabarito: A
Aqui estamos falando do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, uma espécie de "caixa separado" para blindar o terreno e as acessões destinados ao empreendimento. A lógica é simples: o patrimônio fica apartado do restante do patrimônio da incorporadora, para dar mais segurança aos adquirentes e facilitar a conclusão da obra. Isso está na Lei 4.591/1964, especialmente nos arts. 31-A e seguintes, com redação da Lei 10.931/2004. O ponto-chave é que a constituição desse patrimônio é feita por termo firmado pela incorporadora e averbado no Registro de Imóveis. Não se exige escritura pública, porque a lei escolhe um instrumento mais simples e direto. A averbação no RI é o ato que dá publicidade e eficácia registral ao regime. Por isso o gabarito A está correto: a sociedade pode constituir o patrimônio de afetação a qualquer tempo, mediante averbação do termo firmado por ela. Como o terreno já era dela e não havia direito real de terceiros, não existia impedimento estrutural para a afetação. A finalidade é justamente permitir que o empreendimento e seus recursos fiquem vinculados à entrega das unidades autônomas. Na prática, a banca gosta de testar se você confunde patrimônio de afetação com exigências que não existem, como escritura pública, abertura de matrícula nova ou restrição temporal indevida. Aqui, o que manda é a lei: termo + averbação no Registro de Imóveis.